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23.07.2022
Laut Fondsmanager Guy Barnard von Janus Henderson Investors ist das Sentiment für Immobilien-Aktien so schlecht wie bei keiner anderen Branche. Kein Wunder, die großen Wohnungskonzerne befinden sich seit Monaten unter Dauerbeschuss und über manchem Nebenwert kreist der Pleitegeier. Doch Aktien wie Vonovia haben zum Wochenschluss ein Lebenszeichen von sich gegeben.
Die stark steigenden Zinsen machen den Immobilien-Aktien zu schaffen. Zum einen steigen die Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, zum anderen sinkt der Substanzwert, weil die zukünftigen Einnahmen mit einem höheren Diskontierungsfaktor abgezinst werden.
Verfügt jetzt ein Unternehmen zudem noch über eine hohe Verschuldung und – schlimmstenfalls – noch über kurze Laufzeiten der Finanzverbindlichkeiten, ist der Worst Case perfekt.
Vonovia und LEG Immobilien haben in den letzten Quartalen zwar die Verschuldung reduziert, doch der Markt kennt keine Ausnahmen. Dies kommt immer wieder vor, dass die Marktteilnehmer irrational handeln und Unternehmen aus der gleichen Branche in Sippenhaft nehmen.
Im Fall des größten Wohnungskonzerns aus Bochum erscheint die Bewertung an der Börse mittlerweile aber sehr günstig, sollten die Substanzwerte stimmen und nicht künstlich aufgebläht sein. Ende 2021 war ein Quadratmeter von Vonovia 2.362 Euro wert, der bei Deutsche Wohnen über 2.800 Euro. Da war aber die Welt noch in Ordnung, die Inflation auf akzeptablem Niveau und die Zinserwartungen noch nicht so hoch.
Aktuell wird der Wohnungskonzern mit rund 25,5 Milliarden Euro an der Börse bewertet. Teilt man den Wert durch die gesamte Wohnfläche (Vonovia plus Deutsche Wohnen), läge der Quadratmeterpreis bei 720 Euro. Das entspricht nicht einmal einem Drittel des Verkehrswerts von Ende Dezember.
Die Frage lautet: Sind die Werte bei Vonovia falsch oder die Aktie einfach zu billig? Eine Antwort könnten die nächsten Quartalszahlen liefern. Kann Vonovia belegen, dass die Substanzwerte nachhaltig sind, könnte sich die Aktie deutlich erholen. Wahrscheinlich notiert sie dann eher bei 40 statt bei 30 Euro.
Vonovia ist normalerweise ein Garant für stabile Erträge (Kurszuwachs plus Dividende) gewesen. Doch die Veränderung der Zinslandschaft hat auch dieses Fundament ins Wanken gebracht. Sicherheitshalber sollten Anleger, die einen Einstieg in Erwägung ziehen, die nächsten Quartalszahlen abwarten,
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