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Seit seinem Ausscheiden beim Immobilienkonzern TAG Immobilien versucht sich Rolf Elgeti als Gewerbeimmobilieninvestor. Wenig überraschend kommt der ehemalige Staranalyst auch auf diesem Gebiet gut voran. Die Deutsche Konsum REIT strebt auf ihrem Gebiet die Marktführerschaft an.
Rolf Elgeti ist überaus zufrieden: "Die Geschäfte bei der Deutsche Konsum REIT AG (DKR) laufen sehr gut", so der Vorstandsvorsitzende zum AKTIONÄR. "Der Leerstand fällt, die Mieten steigen und die Mietverträge haben durch unser aktives Management eine längere Laufzeit. Unsere Refinanzierungskosten sind nach diversen neuen Vertragsabschlüssen stark gesunken und inzwischen auf einem Niveau, das sogar besser als bei manchen der ganz großen Immobilienkonzerne ist. Was will man mehr?"
Elgeti ist einer, der sein Geschäft versteht. Der Einser-Abiturient und ehemalige Staranalyst formte aus der TAG Immobilien in fünf Jahren einen milliardenschweren Immobilienkonzern, dessen Aufsichtsratsvorsitzender er immer noch ist. Im November 2014 folgte der Swing von Wohn- zu Gewerbeimmobilien: Elgeti gründete die DKR, die spezialisiert ist auf Einzelhandelsobjekte in etablierten Mikrolagen regionaler und mittlerer Zentren in Deutschland. Das Unternehmen erzielt den Großteil seiner Mieteinnahmen mit starken und konjunkturunabhängigen Mietern aus den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel, Baumärkte oder Drogerien wie Edeka, Rewe, Aldi, dm oder Obi.
Treue Aktionäre
Noch ist die DKR kein Milliardenkonzern. Das Portfolio umfasst aber nach den jüngsten Zukäufen immerhin 103 Immobilien mit einer annualisierten Miete von rund 39,5 Millionen Euro und einem Bilanzwert von rund 460 Millionen Euro. Diese Zahlen werden nicht lange Bestand haben, denn die Firma sammelte erst vor Kurzem 30 Millionen Euro frisches Kapital ein. Die Kapitalerhöhung wurde im Schnellverfahren bei institutionellen Investoren platziert, zu einem Preis, der über dem Durchschnitt der letzten 30 Tage liegt. Dies zeigt einmal mehr, dass Elgeti Anleger für seine Ideen begeistern kann.
"Das Kapital werden wir zur Finanzierung weiterer Akquisitionen verwenden, um unseren erfolgreichen Wachstumskurs fortzusetzen", erklärt Finanzvorstand Christian Hellmuth. Bei einer Beleihungsquote von 50 Prozent kann die DKR die nächsten Monate für 60 Millionen Euro auf Shopping-Tour gehen. Laut Investment-Chef Alexander Kroth verfolgt das Unternehmen das Ziel, "das Ankaufsvolumen des Vorjahres von circa 100 Millionen Euro auch dieses Jahr zu realisieren". Man sei aber nicht bereit, nur aufgrund des Expansionsvolumens Abstriche bei der Qualität hinzunehmen. "Aktuell haben wir sehr interessante und vielversprechende Objekte in der Ankaufsprüfung", so Kroth.
Erst Anfang November hatte die DKR insgesamt acht Einzelhandelsmärkte gekauft. „Bei diesen Akquisitionen konnten wir Objekte von überdurchschnittlich hoher Qualität erwerben, was sich mitunter in den recht hohen Restlaufzeiten der Mietverträge widerspiegelt“, führt Kroth weiter aus. Ferner hätten alle Objekte zusätzliche Entwicklungs- und Optimierungspotenziale, die in Zukunft durch aktives Management gehoben werden sollen.
Mehr Einnahmen, mehr Gewinn
Das starke Wachstum spiegelt sich natürlich auch in den Konzernberichten wider. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017/18 (per 30. September) steigerte die DKR die Mieteinnahmen um 51 Prozent auf 29,3 Millionen Euro und die Funds from Operations (FFO), also den operativen Gewinn, um 61 Prozent auf 16,5 Millionen Euro. Ferner konnte der Leerstand von 14,6 auf 9,6 Prozent reduziert sowie die Restmietlaufzeit durch den Abschluss langfristiger Mietverträge von 4,6 auf 5,2 Jahre gesteigert werden. "Insgesamt haben wir unsere Fremdkapitalkosten auf derzeit unter 1,9 Prozent per annum reduziert, was sich für ein Unternehmen unserer Größe sehen lassen kann", ergänzt der CFO.
Für das Geschäftsjahr 2018/19 ist Elgeti zuversichtlich: "Die Mieten steigen und die Mieteinnahmen kommen auch von sehr namhaften Unternehmen, insofern sind auch die Risiken sehr gering. Die Ankäufe, die wir aktuell in der Pipeline haben, werden unsere Ertragslage nochmals deutlich verbessern, zudem erzielen wir durch unser Wachstum weitere Skaleneffekte." Für 2018/19 rechnet er daher mit einem FFO zwischen 26 und 29 Millionen Euro.
Reserven, nicht nur im Regal
Auf den ersten Blick erscheint die Bewertung der DKR recht hoch. Mit 10,70 Euro notiert die Aktie knapp 40 Prozent über ihrem zum 30. September ausgewiesenen Net Asset Value (NAV, Substanzwert) von 7,67 Euro. Doch im DKR-Portfolio stecken hohe stille Reserven.
Die 10,70 Euro implizieren bei 27,236 Millionen Aktien (vor der Kapitalerhöhung), ausstehenden Nettoschulden von 243 Millionen Euro und einer Nettokaltmiete von 39,5 Millionen Euro einen Portfoliowert von 533 Millionen Euro, eine Mietrendite von 7,4 Prozent (bezogen auf den Portfoliowert) beziehungsweise einen Bewertungsmultiplikator von 13,5.
Zuletzt konnte die DKR jedoch einen Nahkauf-Verbrauchermarkt in Berlin-Heiligensee für 975.000 Euro oder das 18-Fache der Jahresmiete veräußern. Würde man einen Faktor von 18 auf das gesamte Portfolio ansetzen, ergäben sich ein Portfoliowert von 711 Millionen Euro sowie ein NAV von 17,18 Euro pro Aktie. Bei einem Faktor von 16,5 wären es 15 Euro. Grundsätzlich versteht sich die DKR als Bestandshalter. "Wir wollen unser Portfolio intensiv ausbauen. Insofern werden wir Verkäufe in der aktuellen Phase nur in einzelnen und strategisch optimalen Situationen tätigen", so Kroth.
Erstmals Dividende
Bleibt noch ein Blick auf die Dividende, die für Immobilieninvestoren eine große Rolle spielt. "Für das Geschäftsjahr 2017/18 werden wir erstmals 20 Cent pro Aktie an unsere Aktionäre ausschütten", so der CFO. Für das Jahr 2018/19 werde eine Verdopplung der Dividende auf rund 40 Cent je Aktie (Rendite: 3,7 Prozent) erwartet, da die vielen Akquisitionen des abgelaufenen Geschäftsjahres sich erst im aktuellen ganzjährig auswirken werden. "Sollten wir eine unserer Immobilien mit einem Buchgewinn veräußern, dann erhöht das zusätzlich direkt die Dividende."
Das ist der Vorteil eines REIT, wie die DKR einer ist. Als REIT ist das Unternehmen gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresergebnisses auszuschütten. "Deshalb achten wir streng auf die operative Performance und laufende Profitabilitätssteigerung auf Basis der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung", erklärt der CFO.
Steigende Preise – kein Problem
Dass die Preise für Einzelhandelsobjekte gestiegen sind, beunruhigt Elgeti nicht: "Unsere Refinanzierungskosten sind inzwischen so niedrig, dass es – vorsichtig formuliert – keine Katastrophe wäre, wenn unsere Ankaufsrenditen statt wie bisher zweistellig nur noch bei neun Prozent liegen würden." Die Bedrohung des Einzelhandels durch den E-Commerce nimmt er ebenfalls gelassen. "Die letzten Statistiken zeigen, dass insbesondere die Modebranche sowie der Einzelhandel für Elektronikartikel, Schmuck und Freizeitwaren bedroht sind." Dies könne sich tatsächlich negativ auf innerstädtische Einkaufscenter in Highstreet-Lagen auswirken.
Der Anteil des Onlinehandels im Bereich Basic Retail hingegen sei nach wie vor sehr gering und betrage etwa im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland unter einem Prozent. "Die DKR generiert rund 70 Prozent ihrer Mieteinnahmen aus diesem Bereich und ist eher in B- bis D-Städten unterwegs", so Elgeti, der als Ziel formuliert: "Wir wollen der Marktführer in der Assetklasse werden und auch nachhaltig bleiben. Unser sehr schlankes Set-up mit der professionellen Spezialisierung auf unser Produkt wird uns noch viele Jahre erlauben, attraktive Renditen für unsere Aktionäre zu erwirtschaften. Insofern sehen wir noch sehr viel Potenzial für uns."
Erfolgsgarant Rolf Elgeti
Die DKR ist keine Aktie, die bis Weihnachten 100 Prozent verspricht. Trotzdem ist das Papier ein Kauf. Dafür sprechen die Person Rolf Elgeti, attraktive Dividenden und das hohe Potenzial im Portfolio des Unternehmens.
