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Von der Nullzinspolitik eines Mario Draghi hat vor allem eine Branche profitiert – der Immobiliensektor. Die Preise für Wohneigentum sind aufgrund der starken Nachfrage in die Höhe geschossen und damit die Kurse vieler Immobilien-Aktien. Die Auswirkungen sind auch in den Auswahlindizes spürbar: In DAX, MDAX und SDAX tummeln sich mittlerweile 15 Unternehmen aus diesem Sektor, wobei 13 als klassische Bestandshalter deklariert werden können. Diese 13 Gesellschaften hat der aktionär einmal genauer unter die Lupe genommen und aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe den Favoriten identifiziert. Zudem ist der einzige reine Shoppingcenter-Betreiber einen Blick wert.
Eine Aktie, die kaum ein Privatanleger auf dem Zettel hat, aber schon im MDAX notiert, ist Aroundtown. Das Unternehmen aus Luxemburg ist auf den Bereich Büro fokussiert (circa 60 Prozent), besitzt aber auch Hotel-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien sowie einen Anteil von 38 Prozent am Wohnungskonzern Grand City Properties. Das Wachstum erinnert an Vonovia. Seit dem IPO im Juli 2015 hat sich das Immobilienvermögen von 2,4 auf 10,9 Milliarden Euro vervielfacht.
Im Gespräch mit dem AKTIONÄR verriet Executive Director Andrew Wallis, dass die Gesellschaft just zu der Zeit massiv Büroobjekte gekauft hatte, als der Markt stark auf den Wohnbereich fokussiert war und sich niemand für den Büromarkt interessierte. Das war zwischen Sommer 2015 und Mitte 2017.
Das Management war überzeugt, dass sich der deutsche Büromarkt erholen würde und hat sich deshalb fest an den Businessplan geklammert. Man erwarb in den Toplagen deutscher und holländischer Großstädte Büroobjekte mit Wertsteigerungspotenzial, die also Leerstände und/oder kurzlaufende Mietverträge bei Ankermietern hatten. 2Gleichzeitig haben wir die Investoren überzeugen können, uns mit ausreichend Kapital zu versorgen", blickt der Manager zurück. So war Aroundtown 2016 und 2017 der größte Emittent von Anleihen in Europa.
Ein Plan funktioniert
Der Plan von Aroundtown ist aufgegangen. Der deutsche Büromarkt hat sich gefangen und 2017 erstmals seit Langem wieder Mietsteigerungen verbucht. In Berlin beispielsweise betrug das Mietwachstum im vergangenen Jahr 16 Prozent. Wallis ist überzeugt, dass der Mieterhöhungszyklus erst am Anfang steht und die Mieten noch viele Jahre steigen werden. Selbst wenn sie um 30 bis 60 Prozent anziehen würden, wäre der deutsche Markt immer noch wesentlich billiger als einige ausländische, so der Manager.
Mit dieser Meinung steht er nicht alleine da. Laut Morten Hahn von Dr. Lübke & Kelber werden in den deutschen Großstädten die Büroflächen knapp: In Berlin, München und Stuttgart bewegt sich die Leerstandsquote zwischen 1,9 und 2,4 Prozent. "Das ist praktisch Vollvermietung", so Hahn. Auch Köln (4,0) und Hamburg (4,4 Prozent) sind nicht weit davon entfernt. Die sieben A-Städte insgesamt haben eine Leerstandsquote von 4,1 Prozent nach fünf Prozent ein Jahr zuvor.
Während die Nachfrage nach Büroflächen in den deutschen Großstädten infolge der guten Konjunktur steigt, sind es die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, die zu einer Angebotsverknappung führen und dem Büromarkt zusätzlich einheizen. "Wegen der Preisanstiege im Wohnbereich wurden und werden zahlreiche Bürohäuser in Wohnungen umgewidmet", sagt Hahn. Hinzu komme, dass Grundstücke in Innenstädten fast ausschließlich für Wohnungen genutzt werden, selbst in ganz zentraler Citylage. "Für Büroimmobilien stehen in manchen Städten kaum noch innerstädtische Flächen zur Verfügung, zugleich wird fast jeder Leerstand umgewidmet und dadurch dem Gewerbemarkt entzogen."
Explosives Wachstum
Aroundtown war und bleibt der große Profiteur dieser Entwicklung. Zwischen 2013 und 2017 sind die Funds from Operations (FFO) um durchschnittlich 100 Prozent pro Jahr auf 293 Millionen Euro gestiegen. Für 2018 wird mit über 400 Millionen Euro oder 39 Cent pro Aktie gerechnet (65 Prozent davon sollen nächstes Jahr als Dividende ausgeschüttet werden). Der NAV pro Aktie hat sich allein im letzten Jahr von 5,40 Euro auf 7,60 Euro erhöht.
Indem Aroundtown weniger auf Bankdarlehen setzt und Bonds in verschiedenen Währungen (Franken, Pfund, Euro, Dollar) ausgibt, verfügt der Konzern laut Wallis mittlerweile auch über die "beste Kreditstruktur in der Branche". Zudem ist Aroundtown das einzige Gewerbeimmobilienunternehmen mit einem BBB+-Rating – nur die Deutsche Wohnen hat ein besseres. In Verbindung mit der durchschnittlichen Kreditlaufzeit von 7,8 Jahren sei der Konzern auch sehr gut gegen steigende Zinsen gewappnet.
Aroundtown im Fokus
"Gewerbe kann und sollte wieder stärker in den Fokus rücken", sagt Immobilienexperte Hahn. Für Anleger sollte es in diesem Fall eine Aroundtown sein. Dort stimmen Management, Bewertung (Abschlag auf den NAV) und die extrem gute Stellung im Markt. Auch der Blick auf den Chart lässt das Herz eines Anlegers höher schlagen. Mehr über die großen deutschen Immobilien-Aktien lesen Sie in Ausgabe 20/2018, die Sie hier bequem herunterladen können.
