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Die TLG Immobilien AG ist erst im Oktober 2014 an die Börse gegangen, doch schon eine richtige Erfolgsstory. Die Aktie notiert weit über dem Ausgabepreis von 10,75 Euro und ist mittlerweile im SDAX gelistet. Auch der Verkauf von 15 Millionen Aktien durch den amerikanischen Großinvestor Lone Star hat dem Kurs nicht nachhaltig geschadet.
Einzigartige Strategie
"TLG ist ein gewachsenes Unternehmen, das auf eine lange Immobilienhistorie zurückblicken kann und in dieser Zeit eine exzellente Immobilienkompetenz aufgebaut hat", beschreibt Vorstandsmitglied Peter Finkbeiner im Gespräch mit dem AKTIONÄR die Stärken des Konzerns. "Viele Mitarbeiter sind 15, 20 Jahre im Unternehmen und kennen die Märkte, die lokalen Partner aus dem Effeff."
TLG verfügt über ein Portfolio aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie fünf Hotels mit einem Gesamtwert von rund 1,5 Milliarden Euro. Das große Alleinstellungsmerkmal ist aber die starke Fokussierung auf die Boomstadt Berlin und auf ostdeutsche Wirtschaftszentren. "Wir haben ein modernes, qualitativ hochwertiges Portfolio mit einem hohen Anteil in Berlin-Mitte", sagt Finkbeiner.
Die Ausrichtung auf die drei Bereiche bezeichnet der Vorstand als "Positivstrategie". Dies erhöhe die Flexibilität gerade auf der Einkaufsseite. Gibt es wie im Moment bei Hotels keine Angebote am Markt, lassen sich an anderer Stelle Opportunitäten nutzen. Im Jahr 2015 will TLG wieder einige dieser Gelegenheiten nutzen. Die Pipeline ist mit "genauer zu prüfenden, attraktiven" Objekten im Wert von 200 Millionen Euro gut gefüllt.
Attraktives Ostdeutschland
Zum Beuteschema gehören vor allem Büroimmobilien in Berlin, Dresden, Leipzig oder Rostock sowie Einzelhandelsobjekte in ausgewählten Mikrolagen Ostdeutschlands. Die Aussichten für diese Zielmärkte sind sehr positiv. In der Hauptstadt sollen bis zum Jahr 2030 400.000 Neuberliner hinzukommen, was sich in Kombination mit dem zu erwartenden Wirtschaftswachstum (zuletzt 2,0 Prozent) positiv auf den Markt für Büro- und Einzelhandelsimmobilien auswirken sollte. Zuwanderung und starke Kaufkraftzuflüsse sind auch in Dresden, Leipzig und Rostock zu erwarten.
Zukäufe sollten laut Finkbeiner umgehend den FFO (Funds from Operations) – der die operative Ertragskraft eines Immobilienkonzerns widerspiegelt – steigern. 2014 übertraf TLG mit 52 Millionen Euro die eigenen Prognosen von 50 Millionen Euro. Nach Einschätzung der Analysten wird der FFO in diesem Jahr auf über 60 Millionen Euro anwachsen.
Attraktive Bewertung
Mit der Platzierung der Lone-Star-Anteile ist der Kurs der TLG-Aktie ein Stück weit zurückgekommen. Mittlerweile notiert sie sogar wieder unter dem Nettoinventarwert (NAV, Net Asset Value) pro Aktie, der sich Ende 2014 auf 14,91 Euro bezifferte. TLG ist damit im Vergleich zu den Wettbewerbern sehr attraktiv bewertet. Während die Berliner mit einem Abschlag auf den NAV gehandelt werden, müssen Aktionäre von Altria Office und Hamborner einen Aufschlag von 14 respektive zwölf Prozent bezahlen.
Auch die FFO-Rendite – das Verhältnis des FFO zum Aktienkurs – ist bei TLG mit 5,8 Prozent höher als bei der Konkurrenz, die eine Rendite von 4,7 beziehungsweise 5,6 Prozent aufweisen. In Sachen Dividende lässt sich noch kein Vergleich ziehen, weil TLG wegen des Börsengangs im Oktober nur eine Rumpfdividende zwischen 16 und 24 Cent pro Aktie für 2014 ausschütten wird. Laut Finkbeiner will der Konzern künftig 70 bis 80 Prozent des jährlichen FFO als Dividende bezahlen. Die Analysten rechnen für 2015 mit 75 Cent pro Aktie, was einer attraktiven Rendite von 5,2 Prozent entspräche.
Kaufkurse bei TLG
Lone Star wird irgendwann noch die restlichen elf Prozent verkaufen. Das sollte einen Anleger nicht davon abhalten, auf dem aktuellen Niveau zuzugreifen. Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Aktien sind weiter sehr gut und TLG im Speziellen dürfte von der Konzentration auf die ostdeutschen Wachstumszentren profitieren. Die Erfolgsstory geht weiter.
