Mr. Immobilien mit dem nächsten Coup – Deutsche Industrie REIT ist nicht zu stoppen

Was Rolf Elgeti auch anfasst – es funktioniert. Vor ein paar Jahren gründete er die Deutsche Konsum REIT und die die Deutsche Industrie REIT. Letztere besetzt sehr erfolgreich eine lukrative Nische, entsprechend positiv sind die Geschäfts- und die Aktienkursentwicklung. DER AKTIONÄR hat die Aktie erst vor zwei Wochen empfohlen, liegt aber schon wieder deutlich im Plus.

Rolf Elgeti hat in seinem Berufsleben schon sehr viel richtig gemacht. In seinen Anfangsjahren machte sich der heute 43-Jährige als Analyst und Aktienstratege einen Namen. 2009 dann übernahm der Hansa-Rostock-Fan das Zepter bei TAG Immobilien und baute das Wohnungsunternehmen binnen fünf Jahren zu einem der größten in Deutschland aus. Ins sechste Jahr geht Elgeti nun schon wieder mit den Immobiliengesellschaften Deutsche Konsum REIT (DKR) und Deutsche Industrie REIT (DIR). Auch diese beiden "Babys" des Immobilienprofis entwickeln sich sehr gut. Seit der Erstnotiz Ende 2017 ist der Kurs der DIR-Aktie um 280 Prozent gestiegen. Die Anleger zahlen mittlerweile zwar einen hohen Aufschlag auf den Substanzwert der Gesellschaft, doch es gibt ausreichend Gründe, die für eine Fortsetzung der Aufwärtsbewegung sprechen.

Fokus auf Light Industrial

DIR investiert in sogenannte Light-Industrial-Immobilien in Deutschland. Das sind Gewerbeparks, Lagerhallen, Logistikimmobilien oder Produktionsstätten. Der Großteil der Mieter stammt aus den Bereichen Lager und Logistik und profitiert vom anhaltenden E-Commerce-Boom. Elgeti und seine Mitarbeiter konzentrieren sich hierbei auf Objekte an etablierten Standorten in guten Mikrolagen, mit solventen standorttreuen Mietern, in einem guten Zustand und mit einer Dealgröße zwischen einer und 50 Millionen Euro – und das alles bei einer Anfangsrendite von vorzugsweise über zehn Prozent (auf Basis der Ist-Mieten). Damit besetzt DIR eine Nische, die sich unterhalb der Anlagekriterien institutioneller Investoren und oberhalb des Interesses privater Investoren befindet.

Das Wertschöpfungspotenzial für das Unternehmen ergibt sich nun einerseits aus einer Anhebung der Mieten, andererseits aus einer Steigerung des Bodenwerts. "Die Grundstücksausnutzung bei Light Industrial beträgt in der Regel nur 50 Prozent, zudem sind die Grundstücke vorwiegend niedriggeschossig bebaut. Unsere Chance besteht darin, höher zu bauen und zu verdichten", erklärt Rolf Elgeti im Gespräch mit dem aktionär. Außerdem würde eine Nutzungsänderung der Flächen in Büro, Hotel oder Wohnen einen immensen Wertzuwachs bedeuten. DIR besitzt eine erhebliche Grundstücksgröße von rund 2,6 Millionen Quadratmetern, die an der Börse zurzeit nur mit 500 Millionen Euro bewertet werden.

Der zweite große Hebel liegt im langfristigen Mietsteigerungspotenzial. „Da in unserer Objektklasse vergleichsweise wenig neu gebaut wird und durch Umnutzung in andere Nutzungsarten Flächen verloren gehen, gleichzeitig die Nachfrage aber weiter hoch ist, wird sich das begrenzte Angebot auf die Marktmieten auswirken“, so Elgeti. "Darüber hinaus zeigt sich auch auf dem Investitionsmarkt verstärktes Inte­resse an dieser Assetklasse, wodurch sich die Preise und damit auch die Immobilienwerte allmählich weiter nach oben entwickeln." Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2018/19 (per 30. September) konnte DIR die Portfoliomiete like-for-like um 6,1 Prozent auf 3,43 Euro pro Quadratmeter steigern. Da ist aber noch viel Luft nach oben. Die Marktmieten liegen nämlich zwischen fünf und sieben Euro.

Markt preist Potenziale ein

Teile der Mietsteigerungsmöglichkeiten und Wertpotenziale des Portfolios werden jedoch schon durch den Markt eingepreist, denn mit 17 Euro notiert die Aktie mehr als doppelt so hoch wie der Net Asset Value, der sich zum Stichtag auf 7,74 Euro pro Aktie belief. "Der Kapitalmarkt bewertet unser Portfolio auf dem aktuellen Niveau implizit mit dem etwa 16,5-Fachen der annualisierten Portfoliomiete", rechnet der DIR-Chef vor. Für ein großes, institutionell gut gemanagtes Portfolio in einem Wachstumsmarkt würden aber schon Faktoren zwischen 20 und 25 bezahlt, in den USA teilweise von mehr als 30.

2020: "Business as usual"

Elgeti will sich auf die Hausaufgaben konzentrieren und nicht auf den Kurs: „Wir wollen dieses Jahr wieder mehr ankaufen, gut managen und gut verkaufen.“ Die Mieten sollen erhöht und die Refinanzierung bei Objekten verbessert werden. Trotz der niedrigen Zinsen seien noch 100 Basispunkte möglich, für Investitionen will der Immobilienprofi 2019/20 zwischen 120 und 180 Millionen Euro in die Hand nehmen.

Im laufenden Geschäftsjahr rechnet die Gesellschaft mit einem operativen Gewinn, den Funds from Operations (FFO), zwischen 23 und 25 Millionen Euro. Das wäre am oberen Ende eine Verdopplung gegenüber 2018/19. Gleichzeitig sollen die Ausschüttungen an die Aktionäre kontinuierlich erhöht werden. Als REIT ist DIR verpflichtet, 90 Prozent des HGB-Gewinns als Dividende auszubezahlen. Für 2018/19 werden der Hauptversammlung voraussichtlich 16 Cent pro Aktie vorgeschlagen. Nach Einschätzung der Analysten sollen es im Jahr darauf 32 Cent, noch ein Jahr später schon um die 50 Cent sein.

„Mr. Immobilien“ hat einmal einen Börsenwert von einer Milliarde Euro als Ziel ausgegeben. Wer den ehrgeizigen Elgeti kennt, weiß, dass er erst Ruhe gibt, wenn er dies auch erreicht hat. Bleibt die deutsche Konjunktur einigermaßen auf Kurs, dürfte es keine zwei Jahre dauern.•

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