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Die Aktien der deutschen Wohnungskonzerne feiern in diesen Tagen ein Comeback. Vonovia nimmt nach den jüngsten Quartalszahlen sogar wieder Kurs auf das Jahreshoch. Doch damit nicht genug. Neun Gründe sprechen einem Anlageexperten zufolge derzeit für einen bedeutenden Aufschwung bei Immobilien-Aktien.
Olivier Hertoghe, Fund Manager Fundamental Equity bei DPAM, sieht derzeit neun Anzeichen für einen großen Wendepunkt bei Immobilien-Aktien.
1. Sinkende Risikoaufschläge
Im Jahr 2022 herrschten im Immobiliensektor extreme Refinanzierungsängste. Diese ließen die Risikoaufschläge (Spreads) auf fast 300 Basispunkte ansteigen. Damit kletterten die Aufschläge für Immobilienunternehmen viel stärker als für andere Nicht-Finanzsektoren. Seit Ende 2022 sind die Spreads jedoch gesunken. Noch liegen sie aber überdurchschnittlich weit über denen anderer Nicht-Finanzunternehmen, sodass Spielraum für eine weitere Verringerung besteht.
2. Stabilisierung der Swap-Sätze
Die andere Komponente der Fremdkapitalkosten, der Swap-Satz, ist seit dem Höchststand im Jahr 2023 auf dem Weg nach unten. Derzeit stagnieren die Swap-Sätze. Hertoghe sieht darin ein Zeichen der abwartenden Haltung des Marktes gegenüber möglichen Zinssenkungen. Dank niedrigerer Risikoaufschläge und Swap-Sätze sind die Kosten für neue Finanzierungen insgesamt von sechs Prozent im Jahr 2022 auf etwa vier Prozent gesunken.
3. Wiedereröffnung des Anleihemarktes
Der Anleihemarkt war für den Immobiliensektor nie vollständig geschlossen. Anleihen waren für Immobilienunternehmen im Vergleich zu Darlehen aber unerschwinglich. Diese Situation hat sich inzwischen gebessert. Das belegt eine Reihe erfolgreicher Anleiheemissionen. Die Banken werden daher nicht die gesamte Last der Refinanzierung fälliger Anleihen schultern müssen.
4. Kontrollierter Anstieg der durchschnittlichen Verschuldungskosten
Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten im Immobiliensektor tendieren nach oben. Der Anstieg ist laut Olivier Hertoghe jedoch allmählich und kontrollierbar. Unternehmen hätten zudem Maßnahmen ergriffen, um Rückzahlungspläne zu stabilisieren und vor Zinsschwankungen zu schützen. Die Grenzkosten der Verschuldung sind seit Mitte 2023 gesunken und im Jahr 2024 bisher stabil geblieben.
5. Wiederaufleben der positiven Renditelücke
Der Abstand zwischen den Immobilienrenditen und den Swap-Sätzen ist wieder im positiven Bereich. Das Geschäftsmodell, Geld zu leihen, um in Immobilien zu investieren, sei damit wieder wirtschaftlich tragfähig. Dies sollte dazu beitragen, den Direktmarkt für Transaktionen wieder zu öffnen. Preise dürften damit leichter gebildet werden und Anlegern mehr Klarheit über die Börsenwerte verschaffen, so dass weniger hohe Abschläge auf den Nettoinventarwert (NAV) erforderlich sind.
6. Starke Betriebskennzahlen
Die Ergebnisse zum Geschäftsjahr 2023 ließen die operative Stärke des Immobiliensektors erkennen. Die Lage ist anhaltend robust bei hohen Belegungsraten und steigende Mieten. Die Tatsache, dass Immobilienunternehmen den Inflationsdruck in Form höherer Mieten weitergeben konnten, zeige ihre Marktmacht.
7. Sinkende Verschuldung
In den Jahren der quantitativen Lockerung haben sich die europäischen Immobilienunternehmen stark verschuldet. Dies war ein Hauptfaktor für den starken Anstieg der Risikoaufschläge. In der Zwischenzeit haben die Managementteams von Immobilienunternehmen aber die Bedenken der Anleger erkannt und damit begonnen, ihre Verschuldung abzubauen.
8. Attraktive Bewertungen
Europäische Immobilienaktien werden mit erheblichen Abschlägen zu ihrem NAV gehandelt. Ein Abschlag ist zwar gerechtfertigt, wenn große Ungewissheit über die künftigen Betriebs- und Finanzkennzahlen herrscht. Allerdings erreichen die Börsenwerte in Europa so langsam die Talsohle und die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten sind besser absehbar. Gleichzeitig bleiben Mietwachstum und Auslastung robust. Daher sind pessimistisch diskontierte Aktienkurse für europäische Immobilien laut Hertoghe nicht mehr gerechtfertigt.
9. Steigende Allokationen
Europäische börsennotierte Immobilien wurden in den Jahren 2022 und 2023 von Hedgefonds stark leerverkauft und von Long-only-Anlegern deutlich untergewichtet. Inzwischen gehört der Sektor nicht mehr zu den am meisten geshorteten. Sobald mehr Gewissheit über das Ausmaß und die Geschwindigkeit der Leitzinssenkungen besteht, rechnet DPAM mit einem deutlichen Anstieg des Anteils an Immobilien in den Portfolios. Auch dies sollte zu einem Kursanstieg beitragen.
DER AKTIONÄR hat sich in der aktuellen Ausgabe ebenfalls mit den Comeback-Chancen der Immobilien-Aktien beschäftigt.
Ob sie die Chance auf das Comeback des Jahres haben, erfahren Sie ab sofort im E-Paper der brandneuen Ausgabe.
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