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Die großen Immobilienunternehmen wie Vonovia , Deutsche Wohnen , LEG Immobilien und Grand City Properties profitieren seit Jahren von der Wohnungsnot und steigenden Mieten in deutschen Großstädten. Die Hauptstadt will nun als erstes Bundesland einen fünfjährigen Mieterhöhungsstopp einführen, zuletzt waren sogar Forderungen nach einer Enteignung von Immobilienkonzernen laut geworden. Was bei den Unternehmen los ist, wie die Analysten sie bewerten und was die Aktien machen.
Seit Jahren verdienen die großen Wohnkonzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und Grand City Properties dank der anziehenden Mieten in den Großstädten glänzend. Dabei profitieren Vermieter vor allem von modernisierten Wohnungen. Kosten für die modernisierten Wohnungen legen sie nicht nur teilweise auf die Mieter um, sondern können auch die Mieten anschließend stärker erhöhen. Seit Anfang des Jahres hat die Bundesregierung das Mietrecht zugunsten von Mietern verschärft.
Hausbesitzer dürfen nach Modernisierungen nur noch acht Prozent der Kosten im Jahr statt zuvor elf Prozent auf die Miete umlegen. Pro Quadratmeter sind dann Erhöhungen bis zu drei Euro erlaubt. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter je Quadratmeter nur zwei Euro aufschlagen.
Neben dem verschärften Mietrecht weht den großen Wohnimmobilienkonzernen ein immer heftigerer Wind in Ballungszentren entgegen. Viele Mieter befürchten, sich ihre Wohnung aufgrund der anziehenden Mieten in der Stadt bald nicht mehr leisten zu können. Berlin will deshalb als erstes Bundesland einen fünfjährigen Mieterhöhungsstopp für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern einführen. Die Hauptstadt zählt zu den Städten mit den größten Mieterhöhungen.
Laut Mieterverein wären bis zu 1,6 Millionen Wohnungen betroffen. Bei Wiedervermietung soll höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden können. Überhöhte Mieten können auf Antrag sogar gesenkt werden - das Ganze soll sich an einer Mietobergrenze orientieren. Der Neubau ist von den Regelungen ausgeschlossen. das soll helfen, den Bau anzukurbeln. Kritiker laufen hingegen wegen des geplanten Mietdeckels Sturm, es wird mit Klagen gerechnet.
In Berlin wird neben einem Mietdeckel auch die Enteignung großer Wohnungskonzerne diskutiert. Die Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" übergab jüngst 77 000 Unterschriften an die Senatsverwaltung, um ein Volksbegehren offiziell einzuleiten. Das Bündnis hat es vor allem auf den börsennotierten Konzern Deutsche Wohnen abgesehen. Er besitzt bundesweit 160 000 Wohnungen, darunter 112 000 in Berlin.
Analysten nahmen den Beschluss des Berliner Senats skeptisch auf. Karsten Oblinger von der DZ Bank bezeichnete den Mietendeckel als "deutliche Regulierungsmaßnahme", da sowohl Altverträge als auch Neuvermietungen betroffen seien. Für Unsicherheit sorge, inwieweit das Beispiel Schule mache. Mit dem Beschluss sei offen, "ob andere Bundesländer nachziehen werden beziehungsweise wie die Frage der Mietregulierung künftig im Bundestag diskutiert werden wird."
Der Mietdeckel ist rechtlich höchst umstritten. Die UBS bezeichnete den Mietdeckel in einem Kommentar als möglicherweise verfassungswidrig und berief sich dabei auf die Einschätzung "eines führenden deutschen Mietrechtsanwalts". Danach seien Mietverträge auf Bundesebene über das Bürgerliche Gesetzbuch bereits ausführlich geregelt, so dass den Ländern keine legislative Kompetenz in dieser Hinsicht zukomme. Bevor ein Bundesland eine Maßnahme ergreife, die staatlich verbürgte Rechte tangiere, müsse es darüber hinaus nachweisen, andere ihm zustehende Möglichkeiten ausgeschöpft zu haben wie etwa Neubau oder finanzielle Unterstützung von Mietern.
Analyst Manuel Martin von Oddo BHF rechnet damit, dass Vermieter und Verbände rechtlich gegen das Vorhaben vorgehen werden. Doch selbst wenn sich die Kritiker vor Gericht durchsetzen sollten, könnte noch eine längere Phase der Unsicherheit bevorstehen. Nach Einschätzung der UBS-Analysten könnten Monate oder sogar Jahre vergehen, bis das Vorhaben gekippt werde.
An seiner positiven Einschätzung rüttelt Martin deswegen aber nicht. Angesichts der angespannten Lage von Angebot und Nachfrage geht er von einem weiter robusten deutschen Immobilienmarkt aus. Dafür spreche nicht zuletzt das anhaltende Niedrigzinsumfeld. Auch die Analysten der UBS sind zuversichtlich für den Immobiliensektor. Die Aktien deutscher Anbieter von Wohnimmobilien wiesen derzeit im Durchschnitt einen Abschlag von elf Prozent zum Nettovermögenswert auf. Favorit der UBS ist Vonovia. Auch Martin hält große Stücke auf den bundesweit vertretenen Immobilienkonzern, der auch in Österreich und Schweden Wohnungen besitzt.
Die Sorge, dass das Berliner Beispiel bundesweit Schule machen könnte, spiegelt sich in den Aktienkursen. Es überrascht nicht, dass nun auch die Aktien eines im ganzen Land agierenden Konzerns wie Vonovia unter Druck stehen. Das Papier verlor innerhalb eines Monats um fast zehn Prozent. Dennoch steht seit Jahresanfang noch ein Plus von fast neun Prozent zu Buche.
Die Diskussion um einen Mietdeckel hat vor allem die Aktien der stark in Berlin engagierten Deutsche Wohnen sowie der ausschließlich dort aktiven Ado Properties belastet. Die Anteilsscheine der Deutschen Wohnen fielen in den vergangenen vier Wochen um gut ein Fünftel. Die Aktien von Ado büßten seit Ende Mai ebenfalls mehr als ein Fünftel ein.
Mit Material von dpa-AFX
