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Es könnte besser nicht laufen", sagt Axel Harloff, Vorstand der Adler Real Estate AG, im Gespräch mit dem AKTIONÄR. "Die Mieten in Deutschland gehen nach oben" und damit der Wert der Immobilien im Bestand. Zudem zeige die im Frühjahr 2014 übernommene Estavis "eine absolut positive Entwicklung", so der Adler-Chef.
Beim Unternehmen aus Hamburg läuft es aber nicht erst in diesen Tagen rund. Seit dem Neustart vor zwei Jahren legt Adler ein unglaubliches Wachstumstempo an den Tag. Angefangen mit 57 Wohnungen in Dorsten, Nordrhein-Westfalen, hat die Gesellschaft in der Zwischenzeit einen Immobilienbestand von rund 31.200 Einheiten aufgebaut. Erst im Oktober letzten Jahres sicherte sich Adler eine Mehrheitsbeteiligung an einem Wohnimmobilienportfolio in Wilhelmshaven mit rund 6.750 Einheiten. Die Transaktion wurde erst am Freitag erfolgreich abgeschlossen. "2014 war ein sehr gutes Jahr", resümiert Harloff denn auch das abgelaufene Geschäftsjahr. "Wir haben sehr gut eingekauft."
Fokus auf B-Lagen
Die Strategie von Adler ist einfach: Sie besteht darin, ertragsstarke Assets im Immobilienmarkt zu erwerben und unter Ausnutzung der günstigen Zinskonditionen so zu refinanzieren, dass aus den Einnahmen der Immobilien Überschüsse resultieren.
Der Fokus liegt auf deutschen Wohnimmobilien in B-Lagen. Als Investitionskriterien gelten ferner ein stabiler Cashflow und ein nur geringer Instandhaltungs- oder Investitionsaufwand. Freilich sollten die Objekte Optimierungspotenzial haben, um neue Werte für die Aktionäre zu schaffen. "Leerstandsreduzierung und Mietsteigerungen bilden den Kern der Aktivitäten", so der Konzernchef.
Hohe Zuschreibungen
Sobald Adler ein Portfolio akquiriert hat, werden laut Harloff die zu Anschaffungskosten erfassten Objekte an den aktuellen Zeitwert angepasst. Durch diese Zuschreibungen konnte das Unternehmen den Nettosubstanzwert gemäß EPRA (EPRA-NAV) im Verlauf des Jahres 2014 von 5,27 auf rund 11,00 Euro mehr als verdoppeln.
"Adler verfolgt aber bei Weitem keine aggressive Hochschreibungspolitik", so Harloff. Die Zuschreibungen seien von unabhängigen Gutachtern ermittelt und auch "berechtigt". Dies zeigten die Verkäufe im Rahmen der Portfolio-Optimierung zu Preisen über den zugeschriebenen Werten.
Weiteres Wachstum
Bevor die Zinsen nicht signifikant steigen, wird Adler nach den Worten des Firmenchefs auch weiterhin akquirieren. "Es gibt immer wieder Portfolios, die aus den unterschiedlichsten Beweggründen zum Verkauf stehen", so Harloff. Bei einer Transaktion wollte der Verkäufer schnell aussteigen und einen langwierigen Bieterprozess unbedingt vermeiden. Adler habe in kurzer Zeit die erforderliche Finanzierung auf die Beine stellen können und deshalb den Zuschlag erhalten. In solchen Fällen ist dann auch beim Erwerb ein Abschlag auf den Verkehrswert möglich, was wiederum bei der Bilanzierung zu einem steigenden NAV führt.
Bis Ende 2016 will Harloff den Bestand auf 45.000 bis 50.000 Wohnungen ausbauen. Zur Finanzierung der Zukäufe hat Adler eine Anleihe um 30 Millionen auf 130 Millionen aufgestockt. Zudem dürfte Adler weitere Anleihen und Kapitalerhöhungen begeben.
Werttreiber Accentro
Zu einem Werttreiber für die Immobilienfirma entwickelt sich immer mehr die Tochter Estavis, die im Juni 2014 gekauft wurde und seit 1. Januar unter Accentro Real Estate firmiert. "Accentro hilft zum einen bei der Optimierung des bestehenden Portfolios, sprich dem Abverkauf der Standorte, welche nicht zu der regionalen Ausrichtung passen oder ineffizient im Management sind", so Analyst Felix Parmantier. Zudem veräußert die Tochter Einzelimmobilien aus dem eigenen Bestand sowie Immobilienpakete für Dritte. "In diesem margenstarken Bereich erzielt die Accentro sehr gute Ergebnisse. Ich rechne in den kommenden Jahren mit einem spürbaren Liquiditäts- und Ergebnisbeitrag", so der Experte.
Attraktiv bewertet
Für Adler spricht ferner, dass die Aktie mit einem leichten Abschlag auf den EPRA-NAV, der vom Unternehmen auf rund elf Euro taxiert wird, gehandelt wird. Viele Konkurrenten, zum Beispiel TAG Immobilien, werden hingegen mit einem Aufschlag auf den Substanzwert bewertet. Parmantier rechnet damit, dass Adler den NAV weiter steigern wird. Ende 2015 sieht er den EPRA-NAV bei 13,60, Ende 2016 sogar bei knapp 15,80 Euro.
Sollte Adler es schaffen, bei den geplanten Verkäufen auf oder über Buchwert zu liegen und auch den Verschuldungsgrad von derzeit 70 Prozent auf etwa 60 Prozent zu reduzieren, dürfte dieser Abschlag zwangsläufig abgebaut werden. Zusätzliche Fantasie verspricht eine mögliche Fusion mit der Westgrund AG. Beide Firmen haben mit Wecken & Cie denselben Großaktionär. Harloff sei aber dazu nichts bekannt, weshalb er sich mit diesem Thema auch nicht beschäftigt.
Weiter kaufenswert
DER AKTIONÄR hat die Adler-Aktie erstmals im Februar 2013 bei 1,50 Euro empfohlen. Wer glaubt, dass das Potenzial jetzt ausgereizt ist, dürfte in den nächsten Monaten eines Besseren belehrt werden.
