Original-Research: publity AG (von GBC AG): Halten

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Original-Research: publity AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu publity AG

Unternehmen: publity AG
ISIN: DE0006972508

Anlass der Studie: Research Report (Note)
Empfehlung: Halten
Kursziel: 17,00 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Matthias Greiffenberger, Marcel Schaffer

Fokus auf nachhaltige Büroimmobilien. Ausblick positiv.
 
Die Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2023 zeigt, dass die publity
AG, trotz der Herausforderungen in der Immobilienbranche, Fortschritte
gemacht hat. Dennoch kam es im ersten Halbjahr 2023 zu einem deutlichen
Umsatzrückgang auf 2,01 Mio. EUR (VJ: 9,95 Mio. EUR). Der Umsatz wurde durch
die erfolgreichen Transaktionen der publity als Asset Manager generiert.
 
Durch den deutlichen Umsatzrückgang reduzierte sich das EBITDA auf -1,46
Mio. EUR (VJ: 6,63 Mio. EUR). Einen positiven Effekt hatten die sonstigen
betrieblichen Erträge, welche mit 1,02 Mio. EUR (VJ: 0,03 Mio. EUR) deutlich
über dem Vorjahr lagen. Diese außerordentlichen Erträge stammen aus einem
Rechtsstreit. Insgesamt blieben die operativen Kosten weitgehend stabil,
mit nur leichten Veränderungen beim Materialaufwand (-2,0 %) und einem nur
leichten Anstieg der Personalaufwendungen (+3,3 %). Demgegenüber erhöhten
sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen auf 3,43 Mio. EUR (Vorjahr:
2,31 Mio. EUR) infolge von Teilverkäufen der PREOS-Wandelanleihe, die unter
dem ursprünglichen Kurs erfolgten. Bereinigt um diesen Effekt konnten die
Kosten sogar gesenkt werden.
 
Die Erträge aus anderen Wertpapieren verzeichneten einen Rückgang von 14,5%
auf 2,95 Mio. EUR (3,45 Mio. EUR), aufgrund des geringeren Bestands an Anleihen
der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG in der Bilanz.
Weiterhin stiegen die Zinsen und ähnliche Aufwendungen um 17,7%, auf -2,74
Mio. EUR (VJ: -2,33 Mio. EUR), als Folge der im zweiten Halbjahr 2022 erfolgten
Aufstockung der selbst begebenen publity-Anleihe um 20 Mio. EUR auf 97,76
Mio. EUR (VJ: 77,76 Mio. EUR).
 
Infolge des starken Umsatzrückgangs wurde damit ein negatives Nettoergebnis
in Höhe von -1,53 Mio. EUR (VJ: 5,23 Mio. EUR) erzielt.
 
Die Bilanz der publity zeigt ein für Beteiligungsgesellschaften typisches
Bild. Sie ist geprägt durch einen hohen Bestand an Finanzanlagen, wobei die
gehaltenen Anteile an PREOS den größten Anteil ausmachen. Obwohl die
Beteiligungsquote bei 94,3% liegt, sind die Anteile an dieser
Tochtergesellschaft nicht vollkonsolidiert, sondern als Finanzanlagen
erfasst. Da keine vollständige Konsolidierung erfolgt, sind auch die
Schulden der Immobilienunternehmen GORE und PREOS nicht in vollem Umfang
berücksichtigt. Dies führt dazu, dass die publity AG in der Regel eine
überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote aufweist. Die Schwankungen im
Eigenkapital ergeben sich aus der operativen Geschäftsentwicklung sowie aus
der Auf- oder Abwertung der Finanzanlagen. Zum 30.06.2023 fand keine
umfangreiche Neubewertung der Finanzanlagen statt.
 
Zum 30.06.2023 blieb damit das Eigenkapital nahezu unverändert bei 370,66
Mio. EUR (31.12.2022: 372,19 Mio. EUR). Dies resultiert aus einem Jahresverlust
in Höhe von 1,53 Mio. EUR. Die Eigenkapitalquote blieb somit ebenfalls stabil
bei 76,2% (31.12.2022: 76,4%).
 
Das Bilanzvermögen der publity AG ist größtenteils durch Beteiligungen an
verbundenen Unternehmen geprägt und beträgt 367,30 Mio. EUR (31.12.2022:
366,94 Mio. EUR). Dies entspricht 75,5% (31.12.2022: 75,3%) der gesamten
Bilanzsumme. Zudem hält die publity AG Anleihen der PREOS Global Office
Real Estate & Technology AG im Wert von 81,00 Mio. EUR (31.12.2021: 83,98
Mio. EUR). Die Finanzanlagen fließen in das Netto-Finanzvermögen ein, welches
sich auf 374,81 Mio. EUR (31.12.2022: 377,87 Mio. EUR) beläuft.
 
Die bedeutendste Position im Fremdkapital bleibt eine ausstehende
publity-Anleihe im Wert von 97,76 Mio. EUR (31.12.2022: 97,76 Mio. EUR). Diese
Anleihe ist bis 2027 fällig und ihre Bedingungen wurden Ende 2022
angepasst. Unter anderem wurde die Laufzeit auf den 19.12.2027
(ursprünglich 19.06.2023) verlängert, der Zinssatz ab dem 19.06.2023 von
5,50% auf 6,25% erhöht und ein Wahlrecht zur vorzeitigen Rückzahlung
eingeführt. Derzeit wird die Anleihe zu 28,0% gehandelt (Tradegate,
18.10.23; 15:34 Uhr). Die Verlängerung der publity Anleihe steht unter dem
Vorbehalt einer möglichen Anfechtung durch Anleihegläubiger.
 
Die Bankverbindlichkeiten betragen unverändert 4,30 Mio. EUR (31.12.2022:
4,24 Mio. EUR), die liquiden Mittel 0,38 Mio. EUR (31.12.2022: 0,54 Mio. EUR).
Die Liquiditätslage wird von der Geschäftsführung als stabil eingeschätzt.
Das Working Capital hat sich erheblich auf 3,39 Mio. EUR erhöht, verglichen
mit -0,19 Mio. EUR zum 31. Dezember 2022. Dies ist hauptsächlich auf den
Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auf 4,35 Mio. EUR
zurückzuführen, im Vergleich zu 1,16 Mio. EUR zum 31. Dezember 2022. Wir
gehen davon aus, dass dies auf die derzeit angespannte Lage in der
Immobilienbranche zurückzuführen ist und Zahlungsziele von Kunden
ausgereizt werden.
 
Aufgrund des Fehlens einer veröffentlichten Kapitalflussrechnung ist es
nicht möglich, eine noch umfassendere Liquiditätsanalyse durchzuführen.
 
Am 16.08.2023 wurde auf der Hauptversammlung eine Kapitalerhöhung aus
Gesellschaftsmitteln beschlossen. Dabei soll das Grundkapital von 14,88
Mio. EUR um 1,86 Mio. EUR auf 16,74 Mio. EUR erhöht werden. Die Kapitalerhöhung
soll durch die Ausgabe von 1,86 Mio. neuen Stückaktien mit einem Nennwert
von je 1,00 EUR erfolgen. Die Kapitalerhöhung ist zum aktuellen Zeitpunkt
noch nicht final erfolgt.  
 
Am 30.12.2022 betrug der Aktienkurs der gehaltenen Beteiligung PREOS Global
Office Real Estate & Technology AG 3,40 EUR (Xetra), was einer
Marktkapitalisierung von 385,79 Mio. EUR entspricht. In Anbetracht der
Beteiligungsquote von 94,3% seitens der publity AG wurde das gehaltene
Aktienkapital mit einem Wert von 363,80 Mio. EUR in der publity-Bilanz
ausgewiesen. Gegenüber dem Schlusskurs zum 30.12.2022 hat sich der
PREOS-Aktienkurs zwischenzeitlich deutlich rückläufig entwickelt und liegt
derzeit (XETRA, 23.10.2023) bei 0,41 EUR. Dies würde mit einem deutlichen
ergebniswirksamen Bewertungsabschlag einhergehen. In unserer Neubewertung
ziehen wir jedoch nicht den aktuellen PREOS-Aktienkurs heran, wir
orientieren uns, als Untergrenze, an dem veröffentlichten Eigenkapital der
PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, welches zum 31.12.2022 bei
203,56 Mio. EUR lag. Gemäß der Beteiligungsquote von 94,3% entspricht dies
einem Wert von 191,96 Mio. EUR.
 
Zum 30.06.2022 betrugen die Darlehen an verbundene Unternehmen 81,00 Mio.
EUR. Diese Darlehen bestehen in Form von gehaltenen
Wandelschuldverschreibungen der PREOS Global Office Real Estate &
Technology AG, die im Jahr 2019 ausgegeben wurden und bis 2024 fällig sind.
Der Kurs der Wandelschuldverschreibung steht aktuell bei 1,26% (Frankfurt,
19.10.2023). Klaus Nieding, Rechtsanwalt und Vizepräsident der Deutschen
Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz, wurde als der Ansprechpartner für
die Anleihegläubiger ausgewählt. In einem kommenden Schritt sollen
Gespräche über die Möglichkeiten zur Neugestaltung der PREOS-Wandelanleihe
mit dem gemeinsamen Vertreter aufgenommen werden. Damit besteht ein
erhebliches Abschreibungspotenzial für die Wandelschuldverschreibung. Daher
haben wir zunächst in unserer Bewertung eine Wertminderung der
Wandelschuldverschreibungen um 50% unterstellt.
 
Trotz anhaltend hoher Zinsen, der gestiegenen Baukosten und der unsicheren
Konjunkturaussichten in der Immobilienbranche ist das Unternehmen
zuversichtlich, sich aufgrund seiner Positionierung als Green Asset Manager
zu erholen. Im Hinblick auf die makroökonomischen Herausforderungen und die
sich ändernden Trends in der Immobilienbranche plant das Unternehmen, sich
auf nachhaltige Büroimmobilien zu konzentrieren. Es strebt an, bis 2030
mindestens 50 % ESG-konforme Gebäude zu verwalten und diesen Anteil
langfristig auf 100 % zu erhöhen. Dabei wird ein ganzheitlicher Ansatz
verfolgt, der Umwelt, Innovation und soziale Gestaltungsmöglichkeiten
berücksichtigt. Die publity AG hat bereits einige Zertifizierungen für
seine Immobilien erhalten, die ihre hohen ESG- und
Digitalisierungsstandards belegen. Darüber hinaus plant es, den Centurion
Tower in Frankfurt in ein grünes Bürogebäude umzuwandeln, was als Modell
für das Büro der Zukunft dient.
 
Die Unternehmensstrategie der publity AG konzentriert sich auf die Stärkung
und den Ausbau ihrer Bestandshalterposition im Immobiliensektor durch
Tochtergesellschaften. Ihr Hauptaugenmerk liegt weiterhin auf dem deutschen
Gewerbeimmobilienmarkt, da sie dort attraktive Wertschöpfungspotenziale
sieht. Die publity AG plant, ihr Know-how und ihre Erfahrung im
Immobilien-Asset-Management zu nutzen, um Renditen zu erzielen, während die
Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien, insbesondere von ausländischen
Investoren, voraussichtlich hoch bleiben wird.
 
Allerdings sind die Auswirkungen der 'Corona-Pandemie", des Ukraine-Krieges
sowie der Energiekrise und steigender Zinsen auf die wirtschaftliche
Entwicklung des Unternehmens schwer abzuschätzen. Trotz dieser
Unsicherheiten bewertet der Vorstand die voraussichtliche Entwicklung als
stabilisiert und positiv.
 
Der Vorstand geht davon aus, dass im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 ein
ausgeglichenes Ergebnis nach Steuern erzielt wird, wobei ein leicht
positives EBIT prognostiziert wird. Zusätzlich dazu erwartet der Vorstand,
auch in Zukunft in der Lage zu sein, sämtlichen finanziellen
Verpflichtungen vollständig und pünktlich nachzukommen.
 
Wir gehen davon aus, dass im Geschäftsjahr 2023 eine Zunahme der
Immobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahr 2022 stattfinden wird.
Allerdings ist der Markt derzeit aufgrund der Zinswende stark
beeinträchtigt. Für das laufende Geschäftsjahr 2023 prognostizieren wir
Umsatzerlöse von 11,50 Mio. EUR, gefolgt von 15,00 Mio. EUR im Jahr 2024 bzw.
20,10 Mio. EUR im Jahr 2025.
 
Gemäß der Unternehmens-Guidance für das Geschäftsjahr 2023 geht der
Vorstand davon aus, dass das Ergebnis nach Steuern ausgeglichen ist und ein
leicht positives EBIT erzielt wird. Weiterhin reagiert die Gesellschaft mit
strengem Kostenmanagement, um den aktuellen Herausforderungen zu begegnen.
Unsere Ergebnisprognosen beinhalten keine potenziellen Abschreibungen für
die gehaltenen Finanzanlagen.
 
Wir gehen davon aus, dass die Guidance aktuell gut erfüllbar ist. Für das
laufende Geschäftsjahr 2023 erwarten wir ein EBIT von 0,30 Mio. EUR, gefolgt
von 3,32 Mio. EUR im Jahr 2024 bzw. 6,64 Mio. EUR im Jahr 2025.
 
Insgesamt erwarten wir einen Jahresüberschuss in Höhe von 0,28 Mio. EUR im
laufenden Geschäftsjahr 2023 bzw. 2,39 Mio. EUR im Jahr 2024 bzw. 4,71 Mio. EUR
im Jahr 2025.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/28237.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 13.11.2023 (10:00 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Stu-die: 13.11.2023 (11:30 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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Quelle: dpa-AFX