Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG (von Montega AG): Kaufen

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Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG

Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 21.11.2022
Kursziel: 7,00 Euro
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck, CESGA

Marktindikatoren deuten auf Eintrübung in Q3 hin - Aktie weist im Falle
einer Anleihe-Refinanzierung signifikantes Kurspotenzial auf

ACCENTRO wird am 30. November den Q3-Bericht vorlegen. Wir gehen davon aus,
dass sich das Privatisierungsgeschäft gegenüber dem starken H1 temporär
eingetrübt hat.

Deutscher Wohn-Investmentmarkt schwächelt: Nach Angaben von BNP Paribas
Real Estate lag das Investitionsvolumen in Wohnportfolios (ab 30 Einheiten)
in Q3 mit 3,14 Mrd. Euro rund 50% unter dem Quartalsdurchschnitt der
letzten fünf Jahre. Dies ist vor allem dem Fehlen von Großtransaktionen
oberhalb der 100-Mio.-Euro-Marke geschuldet, sodass das Volumen pro
Transaktion mit durchschnittlich 41 Mio. Euro rund 15 Mio. Euro unter dem
langjährigen Mittel lag. Der Markt stellt sich somit kleinteiliger dar, was
u.E. tendenziell positiv für ACCENTRO ist. Zudem zeigte sich in den Zahlen
von Vonovia für Q3 ein starker Anstieg der Erlöse aus der
Immobilienveräußerung (+66,8% yoy auf 191,5 Mio. Euro), die aber nicht das
Kerngeschäft Vonovias darstellen, sodass hohe Schwankungen üblich sind.
Aufschlussreicher ist jedoch, dass Vonovia die Verkäufe im letzten Quartal
nur zu 8,5% (Q3/21: +24,0%) über dem Buchwert tätigte und der
Ergebnisbeitrag aus der Neubewertung des Immobilienvermögens drastisch auf
21,7 Mio. Euro abschmolz (Q3/21: 1,374 Mrd. Euro).

Umsatz- und Ergebnisprognosen gesenkt: Wir gehen davon aus, dass sich die
Zeitenwende am Immobilienmarkt auch in den Q3-Zahlen ACCENTROs andeutet.
Konkret rechnen wir mit einem Rückgang der Erlöse aus Immobilienverkäufen
auf 39,0 Mio. Euro (-17,7% yoy). Auf Gesamtjahressicht gehen wir im
Kernsegment angesichts des starken H1 (+39,1% yoy) noch von einem leichten
Wachstum von 3,0% yoy aus (zuvor: +12,8% yoy). Zudem erwarten wir bezüglich
des Bewertungsergebnisses einen leicht positiven Beitrag i.H.v. 2,0 Mio.
Euro aus dem letzten Portfolioerwerb in Ostdeutschland (vgl. Comment vom
05.07.), kalkulieren für 2022 ff. darüber hinaus aber keine
Fair-Value-Anpassungen mehr ein. Diese erachten wir jedoch neben mindestens
einem Blockverkauf in Q4 als Voraussetzung für die diesjährige Guidance
(Umsatz: 200-220 Mio. Euro; EBIT: 45-50 Mio. Euro). Aus den avisierten
Einheiten- bzw. Portfolio-Verkäufen von Immobilienkonzernen wie Vonovia
(MONe: 6.000-10.000 Einheiten in 2023) sollten sich sowohl in Bezug auf die
Privatisierung als auch den Ausbau des Mietbestands perspektivisch neue
Chancen für ACCENTRO ergeben.

Ausstehende Refinanzierung belastet: Der adj. NAV belief sich per 30.06.
auf 12,33 Euro je Aktie, inklusive eines zum Stichtag ermittelten
Fair-Value-Aufschlags von rund 96,6 Mio. Euro. Rechnet man diesen heraus,
so liegt der NAV bei 9,36 Euro je Aktie. Den massiven Abschlag zum
aktuellen Kurs führen wir vor allem auf die nach wie vor ausstehende
Refinanzierung der Anleihe 2020/2023 (Volumen: 250 Mio. Euro; Kupon:
3,625%) mit Fälligkeit zum 13.02.2023 zurück. ACCENTRO konnte jedoch
glaubhaft versichern, in Kürze eine Lösung zu präsentieren, die u.E. in
einer Prolongation zu höheren Kosten bestehen könnte. Auch daher erhöhen
wir den FK-Kalkulationszins des Modells auf 5,0% (zuvor: 4,5%).

Fazit: Das Marktumfeld deutet auf herausfordernde Monate für ACCENTRO hin.
Aufgrund der Modellanpassungen reduziert sich unser DCF-basiertes Kursziel
auf 7,00 Euro (zuvor: 9,00 Euro), was ca. dem NAV inkl. eines 25%igen
Sicherheitsabschlags entspricht. Wir bestätigen das Rating vorbehaltlich
einer erfolgreichen Refinanzierung der Anleihe.



+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss
bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /
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mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum
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wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht
sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und
fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die
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Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die
Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum
Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der
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Quelle: dpa-AFX