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Starke operative Geschäftsentwicklung in 9M 2022; umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen umgesetzt; Dividende für 2022 soll zur Stärkung der Kapital- und Finanzierungsbasis ausgesetzt werden
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EQS-News: TAG Immobilien AG / Schlagwort(e): Quartals-/Zwischenmitteilung
Starke operative Geschäftsentwicklung in 9M 2022; umfangreiche
Refinanzierungsmaßnahmen umgesetzt; Dividende für 2022 soll zur Stärkung der
Kapital- und Finanzierungsbasis ausgesetzt werden
21.11.2022 / 19:36 CET/CEST
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Starke operative Geschäftsentwicklung in Deutschland und Polen in den ersten
neun Monaten 2022; umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen umgesetzt;
Dividende für 2022 soll zur Stärkung der Kapital- und Finanzierungsbasis
ausgesetzt werden
* FFO I von EUR 49,1 Mio. in Q3 2022 und von EUR 145,3 Mio. zum 30.
September 2022 (+7% bzw. +6% im Vergleich zur jeweiligen
Vorjahresperiode)
* Planmäßige Fertigstellung von insgesamt rund 2.000 Mietwohnungen in
Polen in Q4 2022/Q1 2023 erwartet; Verkäufe zeigen trotz des schwierigen
Marktumfelds steigende Tendenz; Ergebnis der Geschäftstätigkeit in Polen
zum 30. September 2022 auf EUR 11,4 Mio. gestiegen (+87% ggü.
Vorjahresperiode)
* FFO I- und FFO II-Prognose für 2022 bestätigt, Prognosen zur Entwicklung
der Leerstandsquote und zum Mietwachstum im dritten Quartal bereits
übertroffen
* Umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen umgesetzt:
Bezugsrechts-kapitalerhöhung über EUR 202 Mio., Reduzierung des
Kapitalbedarfs für die Geschäftstätigkeit in Polen, vorzeitige
Refinanzierung aller in 2023 auslaufenden Bankkredite mit Schaffung
neuer Liquidität von EUR 161 Mio.; Dividendenzahlung für 2022 zur
weiteren Stärkung der Kapital- und Finanzierungsbasis ausgesetzt
* Neue Prognose für 2023: FFO I von EUR 170-174 Mio. und FFO II von EUR
240-246 Mio.
Hamburg, 21. November 2022
Starke operative Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten 2022 -
Prognosen für den FFO I und FFO II 2022 werden bestätigt
Wie bereits in den beiden vorangegangenen Quartalen war die operative
Entwicklung der TAG Immobilien AG (TAG) auch im dritten Quartal 2022 stark.
Der FFO I, der derzeit noch ausschließlich das deutsche Vermietungsgeschäft
beinhaltet, belief sich im Q3 2022 auf EUR 49,1 Mio. und im
Neunmonatszeitraum zum 30. September 2022 auf EUR 145,3 Mio. Im Vergleich zu
den beiden Vergleichszeiträumen des Vorjahres entspricht dies einer
Steigerung von 7% bzw. 6%. Auf Basis eines vergleichbaren Portfolios
(like-for-like) wurde ein Mietwachstum, einschließlich der Effekte aus dem
Leerstandsabbau, von 2,5% (Geschäftsjahr 2021: 1,3%) p.a. erzielt. Der
Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns ging im dritten Quartal 2022 auf
4,8% zurück, gegenüber 5,2% im Juni 2022 und 5,5% zu Beginn des Jahres.
Auch in Polen entwickelte sich das Geschäft, trotz der angesichts hoher
Inflation und hoher Zinsen schwierigen Marktbedingungen, positiv. Bis Mitte
des Jahres 2024 wird das zur Vermietung bestimmte Portfolio rund 4.000
Wohnungen umfassen, davon werden wie geplant ca. 2.000 Wohnungen in Q4
2022/Q1 2023 fertig gestellt sein. Auch die Verkäufe von Wohnungen stiegen
in Polen in den letzten Monaten wieder an. Nach auf monatlich rund 150
Wohnungen zurückgegangenen Verkaufszahlen Mitte des Jahres wurde mit knapp
200 verkauften Wohnungen im September und ca. 220 Wohnungsverkäufen im
Oktober 2022 wieder nahezu das Niveau des Jahresbeginns 2022 erreicht.
Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit in Polen, das neben dem FFO I
wesentlicher Bestandteil des FFO II ist, belief sich innerhalb der ersten
neun Monate 2022 auf EUR 11,4 Mio. im Vergleich zu EUR 6,1 Mio. im Vorjahr.
Im vierten Quartal 2022 ist ein starker Ergebnisanstieg in Polen zu
erwarten, da der Großteil der für 2022 geplanten Wohnungsübergaben in den
letzten Wochen des Jahres erfolgen wird.
Vor diesem Hintergrund werden die Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 für
den FFO I von EUR 188-192 Mio. (EUR 1,20 je Aktie) und für den FFO II von
EUR 247-253 Mio. (EUR 1,58 je Aktie) bestätigt. Auch die Prognosen für 2022
zur Entwicklung der Leerstandsquote im deutschen Portfolio (Rückgang um ca.
0,3%- bis 0,5%-Punkte) sowie für das like-for-like Mietwachstum (1,5% bis
2,0% inklusive Effekte aus Leerstandsabbau), die zum Ende des dritten
Quartals bereits übertroffen wurden, bleiben unverändert und sollten zum
Jahresende mindestens erreicht werden.
Umfangreiche Maßnahmen zur Refinanzierung umgesetzt, LTV zum Stichtag auf
unter 45% reduziert
Bezugsrechtskapitalerhöhung zur Reduzierung der Brückenfinanzierung und
Stärkung der Kapitalbasis
Im Juli 2022 wurde im Rahmen einer Bezugsrechtskapitalerhöhung ein
Bruttoemissionserlös von EUR 202 Mio. erzielt, der, neben bereits
vorhandenen Barmitteln, zur Tilgung der Brückenfinanzierung aus dem Erwerb
der ROBYG S.A. (ROBYG) um EUR 340 Mio. auf aktuell EUR 310 Mio. verwendet
wurde. Die Laufzeit dieser Brückenfinanzierung wurde ebenfalls im Juli 2022
um weitere sechs Monate bis Januar 2024 verlängert. Im Wesentlichen infolge
der Bezugsrechtskapitalerhöhung sank der Verschuldungsgrad Loan to Value
(LTV) zum 30. September 2022 auf 44,9% nach 47,0% zum Ende des Vorquartals
und 43,2% zu Jahresbeginn.
Deutliche Reduzierung des Kapitalbedarfs für die Geschäftstätigkeit in Polen
Bereits vor einigen Monaten wurde die Investitionsplanung in Polen so
angepasst, dass zum Verkauf bestimmte Projekte Vorrang haben. Seitdem werden
die im Bau befindlichen Vermietungsprojekte fertig gestellt, jedoch bis auf
weiteres keine Vermietungsprojekte mehr begonnen.
Das Verkaufsgeschäft in Polen, das auf Grund der laufenden Käuferanzahlungen
wenig kapitalintensiv ist, führt zu wesentlichen und planbaren
Mittelzuflüssen. 99% aller Wohnungen, die in 2022 übergeben werden sollen,
sind bereits verkauft. Für die in 2023 nach der Planung zu übergebenen
Wohnungen beträgt der Vorverkaufsstand zum Ende des dritten Quartals 2022
schon mehr als 60%. Vor diesem Hintergrund beläuft sich der
Nettofinanzierungsbedarf für die gesamte operative Geschäftstätigkeit in
Polen bis zum Ende des Geschäftsjahres 2023 voraussichtlich auf nur noch
rund EUR 50 Mio.
Vorzeitige Refinanzierung von Bankkrediten mit erheblichem
Liquiditätszufluss
In den vergangenen Monaten wurde die vorzeitige Refinanzierung sämtlicher
Bankkredite für Immobilienportfolios in Deutschland, deren Laufzeit in 2023
endet, vorgenommen und ist per heute nahezu vollständig umgesetzt. Insgesamt
handelt es sich um ein neues Kreditvolumen von EUR 260 Mio. mit Laufzeiten
zwischen fünf und zehn Jahren bei einer durchschnittlichen Verzinsung von
ca. 3,9% p.a. Da sich die auslaufenden Kreditbeträge, die über eine
durchschnittliche Verzinsung von ca. 3,4% p.a. verfügen, nur auf EUR 116
Mio. belaufen, ergibt sich aus dieser vorzeitigen Refinanzierung ein
Liquiditätszufluss von EUR 144 Mio.
Unter Einbeziehung einer ebenfalls neu abgeschlossenen Bankfinanzierung für
eine Akquisition aus Vorjahren über EUR 17 Mio. konnte damit zusätzliche
Liquidität von EUR 161 Mio. generiert werden. Die zugehörigen Kreditverträge
wurden entweder bereits unterschrieben oder es ist kurzfristig mit einer
Unterschrift zu rechnen, die Zinssätze sind bereits fixiert.
Aussetzung der Dividende für das Geschäftsjahr 2022 zur weiteren Stärkung
der Kapital- und Finanzierungsbasis; weitere Eigenkapitalmaßnahmen nicht
erforderlich
Vorstand und Aufsichtsrat der TAG planen, der ordentlichen Hauptversammlung,
die über die Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2022 beschließt, keine
Dividendenzahlung vorzuschlagen. Damit wird von der bisherigen
Dividendenprognose, die eine Dividendenzahlung über EUR 143 Mio. (EUR 0,81
je Aktie) vorsah, abgerückt.
Martin Thiel, CFO der TAG: "Diese Entscheidung ist uns nicht leichtgefallen,
da die TAG seit Jahren signifikante und kontinuierlich steigende Dividenden
gezahlt hat. Aber wir erkennen, dass im aktuellen Marktumfeld konsequente
Maßnahmen erforderlich sind, um der Unsicherheit, die wir derzeit an den
Kapitalmärkten beobachten, adäquat zu begegnen. Die Inflationsentwicklung
sowie stark gestiegene Zinsen wirken sich in Form volatiler Kapitalmärkte
und schwer einzuschätzender Investmentmärkte aus. Daher sind wir bestrebt,
alle Maßnahmen zu treffen, die aus eigener Kraft und unabhängig von nicht
vorhersehbaren Marktentwicklungen möglich und angemessen sind. Nach
sorgfältiger Abwägung der Vor- und Nachteile aus Sicht unserer Aktionäre ist
die Aussetzung der Dividende unseres Erachtens eine folgerichtige Maßnahme.
In Verbindung mit den für 2023 bereits umgesetzten Refinanzierungsmaßnahmen
wird damit die Kapital- und Finanzierungsbasis der Gesellschaft für die
kommenden Jahre auf ein nachhaltig stabiles Fundament gestellt. Weitere
Eigenkapitalmaßnahmen sind, auch angesichts der bereits durchgeführten
Bezugsrechtskapitalerhöhung, nicht mehr erforderlich."
Sobald sich die Kapital- und Investmentmärkte wieder normalisiert haben,
will die TAG ihre Dividendenzahlungen wiederaufnehmen und zu ihrer
bisherigen Ausschüttungspolitik von 75% des FFO I zurückkehren. Eine
Entscheidung über einen Vorschlag für die Dividendenzahlung für das Jahr
2023 wird frühestens zum Ende des nächsten Jahres erfolgen und steht in
Abhängigkeit von den Marktbedingungen und der Refinanzierung aller
Finanzverbindlichkeiten bis Jahresbeginn 2024, was im Wesentlichen die noch
ausstehende Brückenfinanzierung betrifft. Diesbezüglich sollen, neben neuen
Finanzierungen, auch gezielte Verkäufe von Wohnimmobilien in Deutschland
weiter vorangetrieben werden.
Veränderungen im Kreditrating
Für die TAG liegen derzeit Kreditratings von Moody's (Ba1, Ausblick stabil)
und von S&P Global (BBB-, Ausblick negativ) vor. In Bezug auf das Rating von
Moody's erfolgte im Oktober 2022 eine Herabstufung von Baa3 auf Ba1, d.h.
außerhalb des Investment Grade-Bereichs. S&P Global bestätigte im November
2022 das bestehende BBB- Investment Grade-Rating, veränderte jedoch den
Ausblick von stabil auf negativ.
Mit Ausnahme der Erhöhung des Zinssatzes um 0,5%-Punkte für die bis Januar
2024 gewährte Brückenfinanzierung über EUR 310 Mio. hatte die Herabstufung
von Moody's keine Auswirkungen auf die Finanzverbindlichkeiten der TAG.
Sollte die TAG in der Zukunft auch von S&P Global nicht mehr innerhalb des
Investment Grade-Bereichs eingestuft werden, so ergäben sich - mit Ausnahme
der Erhöhung des Zinssatzes um ebenfalls 0,5%-Punkte in Schuldscheindarlehen
mit Laufzeiten zwischen drei und sieben Jahren von in Summe EUR 64,5 Mio. -
auch hier keine Effekte auf Finanzverbindlichkeiten. Insbesondere bestehen
keine Finanzierungszusagen oder Finanzverbindlichkeiten, die an das
Vorhandensein eines Investment Grade-Ratings geknüpft sind.
Beide Ratingveränderungen spiegeln das deutlich erschwerte Marktumfeld für
deutsche Wohnimmobilien wider, auf das von Seiten der TAG durch die
genannten Refinanzierungsmaßnahmen, einschließlich der Aussetzung der
Dividendenzahlung für das Jahr 2022, bereits umfassend reagiert worden ist.
Prognosen für das Geschäftsjahr 2023
Für das Geschäftsjahr 2023 wird mit dem heutigen Zwischenbericht folgende
FFO I- und FFO II-Prognose abgegeben:
* FFO I: EUR 170-174 Mio. (EUR 0,98 je Aktie)
* FFO II: EUR 240-246 Mio. (EUR 1,39-1,40 je Aktie)
Der erwartete Rückgang des FFO I in 2023 um ca. EUR 18 Mio. (-9%) resultiert
im Wesentlichen aus geplanten ca. EUR 10 Mio. höheren Zinsaufwendungen, ca.
EUR 4 Mio. höheren Ertragsteuern, erwarteten Kostensteigerungen für
Instandhaltungsaufwendungen von ca. EUR 4 Mio. sowie aus einer gestiegenen
Risikovorsorge für Wertberichtigungen auf Forderungen und für nicht
umlegbare Nebenkosten durch erhöhte Energiepreise von ca. EUR 4 Mio. Der in
der FFO I Prognose enthaltene positive Beitrag aus der Vermietungstätigkeit
in Polen, der in 2022 noch von untergeordneter Bedeutung sein wird, beläuft
sich für das Jahr 2023 auf rund EUR 4 Mio. Die FFO I-Prognose wurde auf
Basis des aktuell vorhandenen Immobilienportfolios abgegeben, berücksichtigt
also keine weiteren Akquisitionen oder Verkäufe.
In Bezug auf den FFO II ist der geringere Rückgang um ca. EUR 7 Mio. (-3%),
trotz des um rund EUR 18 Mio. reduzierten FFO I, neben Projekten mit höheren
Verkaufspreisen in Polen auch darauf zurückzuführen, dass ROBYG in 2023 für
ein volles Geschäftsjahr konsolidiert wird (in 2022 ab 31. März) und damit
höhere Umsätze aus Wohnungsverkäufen realisiert werden.
Für das gesamte like-for-like Mietwachstum, d.h. inklusive der Effekte aus
dem Leerstandsabbau, wird für das deutsche Portfolio ein Wert von ca. 2,0%
bis 2,5% p.a. angenommen. Für die Leerstandsquote in den Wohneinheiten des
Konzerns wird ein weiterer Rückgang um ca. 0,3%- bis 0,5%-Punkte erwartet.
"Für das Jahr 2023 rechnen wir mit einem reduzierten FFO I im Vergleich zum
Vorjahr. Vor allem die gestiegenen Zinsen tragen zu dieser Entwicklung bei,
aber wir treffen auch ausreichend Risikovorsorge im Hinblick auf höhere
Instandhaltungspreise und die stark gestiegenen Energiekosten. Gerade
letzteres wird für viele Mieter eine wesentliche Belastung darstellen,
darauf müssen wir reagieren. Erfreulich ist, dass unsere Geschäftstätigkeit
in Polen in 2023 einen deutlich höheren Ergebnisbeitrag und damit eine
stabile FFO II-Entwicklung mit sich bringen wird", kommentiert Claudia
Hoyer, COO der TAG, die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. "Mittelfristig,
d.h. in den Jahren 2024 und 2025, rechnen wir mit keinen weiteren
Reduzierungen des FFO I, da die Fertigstellung der noch im Bau befindlichen
Wohnungen in Polen zu einem Portfolio von fast 4.000 Wohnungen führen wird
und wir in Deutschland, trotz gestiegener Finanzierungskosten, mit
preisgünstigem Mietwohnraum auch in einem wirtschaftlich schwierigen Umfeld
richtig positioniert sind."
Weitere Einzelheiten zum dritten Quartal 2022 finden Sie in der heute
veröffentlichten Zwischenmitteilung und in der Präsentation auf
www.tag-ag.com/investor-relations.
Überblick über die wichtigsten Finanzkennzahlen
in EUR Mio.
Kennzahlen der Gewinnund Verlustrechnung 01.01.-30.0- 01.01.-30.0-
9.2022 9.2021
Netto-Ist-Miete 254,1 249,3
EBITDA (bereinigt) 177,8 171,7
Konzernergebnis 334,9 362,4
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit in 11,4 6,1
Polen
FFO I je Aktie in EUR 0,95 0,94
FFO I 145,3 137,5
FFO II je Aktie in EUR 1,01 0,98
FFO II 155,6 144,1
Kennzahlen der Konzernbilanz 30.09.2022 31.12.2021
Bilanzsumme 8.462,5 7.088,6
LTV in % 44,9% 43,2%
EPRA Net Tangible Assets (NTA) je Aktie 22,21 25,54
in EUR
Portfoliodaten 30.09.2022 31.12.2021
Einheiten Deutschland 87.229 87.576
Immobilienvolumen (gesamt) 7.881,0 6.735,3
Immobilienvolumen Deutschland 6.688,0 6.387,4
Immobilienvolumen Polen 1.193,1 347,9
Leerstand in % (gesamt, Deutschland) 5,2% 5,7%
Leerstand in % (Wohneinheiten, 4,8% 5,4%
Deutschland)
l-f-l Mietwachstum in % (Deutschland) 1,5% 1,5%
l-f-l Mietwachstum in % (inkl, 2,5% 1,3%
Leerstandsabbau, Deutschland)
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TAG Immobilien AG
Dominique Mann
Head of Investor & Public Relations
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1492999 21.11.2022 CET/CEST
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Quelle: dpa-AFX
