TLG Immobilien: Dieses Potenzial steckt in der Aktie

TLG Immobilien hat wegen des boomenden Berliner Büromarkts seine Immobilien zum Halbjahr aufgewertet. Bei den Anlegern ist diese Nachricht anscheinend nicht angekommen. Die Aktie notiert weiterhin unterhalb des Substanzwerts. Aus Sicht des AKTIONÄR erscheint dieser Zustand nicht gerechtfertigt. Anleger greifen bei der TLG-Aktie zu.

"Es gibt in Berlin keine Balance zwischen Angebot und Nachfrage", sagt Gerald Klinck, Finanzchef der TLG Immobilien, über den Bürovermietungsmarkt in der Landeshauptstadt. "Wegen des Nachfrageüberhangs sinken allgemein die Leerstände in der Stadt und die Mieten steigen nahezu täglich." Laut CBRE ist der Markt bei einer Leerstandsrate von 1,4 Prozent quasi leergefegt. Die gewichtete monatliche Durchschnittsmiete lag im ersten Halbjahr bei 23,50 Euro pro Quadratmeter und damit 19 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Massiver Wertzuwachs

Als einer der größten Spieler am Markt profitiert TLG massiv von dieser Entwicklung. Per 30. Juni verbuchte das Unternehmen einen Bewertungszuwachs von rund 400 Millionen aus künftigen Investitionsprojekten im eigenen Bestand und aus einem Anstieg der Marktmieten. Die Wertveränderung ergab sich zu mehr als 90 Prozent aus in Berlin gelegenen Immobilien.

Trotz höherer Mieten sieht Klinck weiteres Nachfragepotenzial im TLG-Bestand, unter anderem durch Start-ups und die öffentliche Hand – aber auch seitens etablierter Unternehmen, die neue Innovationsabteilungen oft in Berlin ansiedeln. Das Mietwachstumspotenzial beziffert er auf mehr als 50 Prozent in den nächsten Jahren. Bestes Indiz dafür: Am Berliner Alexan­derplatz vermietet TLG für bis zu 30 Euro pro Quadratmeter.

Allerdings werden aufgrund des hohen Preisniveaus – die Renditen sind für hochwertige Objekte auf unter drei Prozent gesunken – attraktive Ankaufsmöglichkeiten an Top-Standorten wie Berlin immer schwieriger.

Volle Entwicklungspipeline

TLG investiert deshalb in den eigenen Bestand, zum Teil auf unbebauten Grundstücken, zum Teil durch Nachverdichtung. Der Vorteil dabei ist "eine schöne Cash-Rendite", so Klinck, "denn die Mietrenditen bei den Investitionen in den eigenen Bestand sind attraktiver als beim Erwerb von Immobilien, da das Grundstück uns bereits gehört und nicht wie beim Erwerb von Objekten teuer mitbezahlt werden muss."

Insgesamt hat das Unternehmen elf Schlüsselprojekte in der Entwicklungspipeline, die derzeit mit 400 Millionen Euro in den Büchern stehen und nach geplanten Investitionen von 1,72 Milliarden Euro einen geschätzten Mehrwert von 820 Millionen Euro oder 7,32 Euro pro Aktie auf Sicht der kommenden zehn Jahre liefern sollen. Neben Projekten in Berlin (Alexanderplatz und #WRIEZENER KARREE) liegt der Fokus dabei auf Dresden. "Dort haben wir zwei Projekte am Laufen – die Annenhöfe mit rund 20.000 und das NEO mit rund 14.000 Quadratmetern Mietfläche", so Klinck. "Die Baugenehmigung für NEO liegt bereits vor, für die Annenhöfe haben wir den Bauantrag gestellt. Für beide Projekte rechnen wir mit einem Baustart noch 2019 beziehungsweise Anfang 2020."

Akquisitionen sind aber deshalb nicht ausgeschlossen. Nach der Platzierung eines Bonds, einzelnen Immobilienverkäufen und der jüngsten Kapitalerhöhung stehen dem ehemaligen Vonovia-Manager 800 Millionen Euro für Zukäufe zur Verfügung. Bei einem maximalen LTV (Loan-to-Value, Beleihungsquote) von 45 Prozent dürfte TLG neue Objekte im Wert zwischen 1,3 und 1,4 Milliarden Euro kaufen können.

Deutliche Unterbewertung

Unter Bewertungsgesichtspunkten fällt auf, dass TLG trotz der hohen Wachstums­potenziale, trotz eines niedrigen Verschuldungsgrads von rund 30 Prozent und trotz anhaltend sinkender Zinsen noch etwa zehn Prozent unter dem EPRA NAV (Net Asset Value laut Em­pfeh­lung des europäischen Branchenverbands) notiert. Der stieg zum Halbjahr auf 3,3 Milliarden Euro oder rund 29,50 Euro pro Aktie. Nach den Worten von Klinck „hat der Markt die Aufwertung aber noch nicht adoptiert“.

Die Chance, diesen Umstand zu ändern, hat Klinck am 12. August, wenn das Unternehmen den Halbjahresbericht präsentiert. Es sind zwar eine Reihe von Kennzahlen bekannt, doch könnte sich TLG zu den geplanten FFO für das Gesamtjahr äußern. Als Kurs­treiber, so die Analysten von JPMorgan, würde sich auch ein ausführliches Update zu den Entwicklungsprojekten wie Berlin Alexanderplatz eignen. Die US-Bank hat wegen der Aufwertung des Portfolios ihr Kursziel von 31 auf 33 Euro erhöht, wobei die Eigenentwicklungen noch nicht einkalkuliert sind. Darüber hinaus rechnen die Analysten nicht mit einer Akquisition.

Behandelte Werte