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Von der Nullzinspolitik eines Mario Draghi hat vor allem eine Branche profitiert – der Immobiliensektor. Die Preise für Wohneigentum sind aufgrund der starken Nachfrage in die Höhe geschossen und damit die Kurse vieler Immobilien-Aktien. Die Auswirkungen sind auch in den Auswahlindizes spürbar: In DAX, MDAX und SDAX tummeln sich mittlerweile 15 Unternehmen aus diesem Sektor, wobei 13 als klassische Bestandshalter deklariert werden können. Diese 13 Gesellschaften hat der aktionär einmal genauer unter die Lupe genommen und aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe den Favoriten identifiziert. Zudem ist der einzige reine Shoppingcenter-Betreiber einen Blick wert.
Wer im Wohnen-Sektor investieren will, kommt an Vonovia nicht vorbei. Im Juli 2013 wagte die ehemalige Deutsche Annington den Gang an die Börse. Der Sprung aufs Börsenparkett gestaltete sich schwierig und gelang erst im zweiten Versuch. Lediglich 15 Prozent des Aktienkapitals wurde ausgegeben, der Börsenwert damals: 3,7 Milliarden Euro. Mittlerweile ist Vonovia (nach der Übernahme von GAGFAH beschlossen die Aktionäre die Umbenennung) im DAX notiert und mit rund 20 Milliarden Euro kapitalisiert. Der Konzern aus Bochum verwaltet nach einigen Akquisitionen knapp 400.000 Wohneinheiten und ist damit mit Abstand das größte private Wohnungsunternehmen Deutschlands.
Expansion in Europa
Doch Vonovia-Vorstand Rolf Buch belässt es nicht bei Deutschland, wo Wachstumssprünge durch Zukäufe wie in der Vergangenheit kaum noch möglich sind, da es nur wenige Kaufgelegenheiten gibt und die inzwischen sehr teuer geworden sind. „Wir werden uns systematisch durch Europa arbeiten“, kündigte er deshalb im Herbst 2017 an, nachdem er eine Partnerschaft mit dem französischen Wohnungsunternehmen SNI vereinbart hatte. In der Tat: In der Zwischenzeit hat sich Vonovia für 5,2 Milliarden Euro die Mehrheit an der österreichischen Buwog gesichert. Durch den zweiten Zukauf im Nachbarland sind weitere knapp 50.000 Wohnungen, vor allem in Wien und Berlin, hinzugekommen.
Und es steht schon die nächste Übernahme an. Für das schwedische Wohnungsunternehmen Victoria Park bietet Buch 900 Millionen Euro – zwölf Prozent mehr als der US-Investor Starwood, der Anfang April ein Gebot abgegeben hat. Die Schweden besitzen laut Buch ein qualitativ hochwertiges Wohnungsportfolio von circa 13.700 Wohnungen mit Schwerpunkt in den Metropolregionen Stockholm, Malmö und Göteborg. Von Ende Mai bis Mitte Juni müssen die Victoria-Park-Aktionäre entscheiden, ob sie ihre Aktien den Bochumern andienen. Um den Deal finanzieren zu können, hat Buch in Rekordzeit eine Milliarde Euro eingesammelt. Zwischen Ankündigung der Kapitalerhöhung und Platzierung lagen weniger als fünf Stunden.
Die Expansion ins Ausland ist risikoreich, eröffnet aber hohe Wachstumschancen. Zudem spielen die Entwicklungen auf dem Heimatmarkt Vonovia weiter in die Karten. Weil weniger als nötig gebaut wird, "steigt der Nachholbedarf jährlich weiter", stellt die Immobilienmarktforschungsgesellschaft Bulwiengesa klar und erwartet weiter steigende Mieten und Preise. Die Angebotssituation könnte sich sogar noch verschlimmern, weil die Baukosten für Wohnungsunternehmen und Projektentwickler stark anziehen. Darüber hinaus werden die Zinsen – so der EZB-Chef in seiner jüngsten Rede – noch lange bei null bleiben. Und Vonovia profitiert zudem von den Synergiepotenzialen, die sich allein aus dem riesigen Wohnungsbestand ergeben.
Steigt der NAV, steigt der Aktienkurs
Der NAV pro Vonovia-Aktie sollte entsprechend weiter zulegen – zuletzt lag der um Goodwill bereinigte NAV bei rund 38 Euro. Buch rechnet schon zur Jahresmitte 2018 mit einer erheblichen Erhöhung des Portfoliowerts, der Ende 2017 bei 33,4 Milliarden Euro lag. Mit steigendem Substanzwert wird wohl auch der Aktienkurs steigen, der sich langsam dem Allzeithoch nähert. Die Citigroup beispielsweise sieht ein Kursziel von 55,20 Euro. Mehr über die großen deutschen Immobilien-Aktien lesen Sie in Ausgabe 20/2018, die Sie hier bequem herunterladen können.
