DER AKTIONÄR – Unsere App
Bis vor Kurzem war die FCR Immobilien AG nur Anleihe-Investoren bekannt. Doch seit Anfang November ist das Unternehmen auch an der Börse - im Scale - notiert. Im Gespräch mit dem AKTIONÄR äußert ich Vorstand Falk Raudies sehr zufrieden, sowohl mit der Börsennotiz als auch mit dem Geschäftsverlauf.
DER AKTIONÄR: Sie sind vor gut fünf Wochen trotz des schwierigen Marktumfelds an die Börse gegangen. Wie zufrieden sind Sie mit dem Start?
FALK RAUDIES: Ich bin sehr zufrieden. Unsere Aktie hat sich in den vergangenen Wochen trotz der Turbulenzen an den Börsen stabil gehalten. Allerdings liegen wir mit einem Kurs von rund 18,00 Euro unter dem zum Jahresende von uns bei 21,16 Euro je Aktie erwarteten Nettoinventarwert, NAV. Da ist also noch Luft. Wir haben uns übrigens bewusst für eine Notierung im Scale Segment der Frankfurter Wertpapierbörse entschieden, als deutliches Zeichen, dass wir transparent kommunizieren wollen. Durch unsere notierten Anleihen hatten wir ja schon Börsenluft geschnuppert.
Sie leben vom günstigen Einkauf und dem Verkauf optimierter Immobilien. Was sind die Treiber ihres Geschäfts?
Wir investieren bundesweit überwiegend in Handelsimmobilien in Sekundärlagen. Unserer Erfahrung nach weisen Objekte an diesen Standorten höhere Renditen auf und sind insgesamt miet- und wertstabiler als Immobilien an Primärstandorten. Wir fokussieren uns beim Ankauf auf Immobilien aus Sondersituationen, wie beispielsweise Insolvenzen, sodass wir in der Regel deutlich unter den Marktwerten einkaufen können. Hierbei greifen wir auch auf die Technologie unserer Tochtergesellschaft FCR Innovation GmbH zurück, die im Bereich Digitalisierung und künstliche Intelligenz bestens aufgestellt ist und die uns hier u.a. eine hervorragende Marktauswertung bietet. Durch unser aktives Asset Management optimieren wir dann unsere Immobilien auch im Hinblick auf die Mietstruktur mit dem Ziel, Werte zu schaffen. Durch den Verkauf optimierter Objekte ernten wir dann die Früchte unserer Arbeit. Beispielsweise mit Blick auf die 2017 und 2018 verkauften FCR-Objekte lässt sich unsere erfolgreiche Wertschöpfungskette sehr gut nachvollziehen: So haben wir in diesem Zeitraum 14 Objekte mit einer durchschnittlichen Rendite von 35 Prozent verkauft, bei einer durchschnittlichen Haltedauer von 19 Monaten. Durch unser Know-how können wir dabei auch Immobilien aus anderen Bereichen erwerben, beispielsweise aus dem Wohn-, Hotel- oder Bürobereich. Dies tun wir selektiv in Deutschland und ausgewählten europäischen Ländern.
Das Jahr ist nun so gut wie vorbei. Wie ist es gelaufen?
Wir haben uns auch in diesem Jahr sehr dynamisch entwickelt. Beim EBITDA, also dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, erwarten wir mit rund 9,9 Millionen Euro mehr als eine Verdoppelung, nachdem hier 2017 noch 4,9 Millionen Euro standen. Das Vorsteuerergebnis erwarten wir mit rund 4,2 Millionen Euro sogar 223 Prozent höher als im Vorjahr. Unser Umsatz dürfte sich dabei mit prognostizierten rund 33,5 Millionen Euro ebenfalls mehr als verdoppelt haben. Treiber dieser Entwicklung ist unser deutlich ausgebautes Immobilienportfolio, das wir wertmäßig um 70 Prozent in diesem Jahr gesteigert haben. Aktuell befinden sich rund 60 Objekte im Bestand mit einem Marktwert von etwas über 250 Millionen Euro. Die annualisierten Mieteinnahmen belaufen sich allein auf circa 14,9 Millionen Euro.
Was erwarten Sie für das kommende Jahr?
Eine genaue Prognose haben wir für 2019 noch nicht veröffentlicht, aber eins ist klar, wir wollen weiter erfolgreich und dynamisch wachsen. Unser Markt ist groß genug, und unsere Objekt-Pipeline ist sehr gut gefüllt. So ist es unser Ziel, durch Zukäufe in allen Asset-Klassen bis zur Jahresmitte 2019 unser Portfolio auf über 300 Millionen Euro auszubauen. Bei unserem Bestandsportfolio wollen wir die bestehenden Upside-Potenziale schnell heben. Aktuell haben wir eine Leerstandsquote von 15 Prozent, das heißt wir können unsere annualisierten Ist-Nettomieten um mehr als drei Millionen Euro auf über 18 Millionen Euro erhöhen. Auch liegen uns bereits attraktive Ankaufsangebote von potenziellen Käufern vor. Unser Ziel ist es, rund 20 Prozent des Immobilienbestands zu verkaufen, mit Stand heute also so zwischen 10 und 15 Objekte. Denn Verkäufe sind weiterhin ein wichtiger Ergebnisturbo für uns. Apropos: 2017 haben wir fünf Objekte verkauft, 2018 bereits neun. Aber wichtig ist auch, durch unsere erfolgreiche Arbeit können wir auf der Kostenseite zusätzliche Erfolge vermelden. So werden wir durch die Rückzahlung 2019 von zwei älteren, hochverzinslichen Anleihen im Volumen von rund 5,7 Millionen Euro allein unseren Zinsaufwand um jährlich über 600.000 Euro reduzieren können. Auf Basis dieser positiven Ertrags- und Kostenentwicklungen wollen wir also unsere erfolgreiche Geschäftsaktivitäten entlang unserer etablierten Wertschöpfungskette auch im kommenden Jahr weiter forcieren.
Vielen Dank für das Gespräch.
