DGAP-News: Deutsche EuroShop: Geschäftsergebnisse 2020 von Corona-Pandemie belastet - Bilanzkennzahlen stabil (deutsch)

Deutsche EuroShop: Geschäftsergebnisse 2020 von Corona-Pandemie belastet - Bilanzkennzahlen stabil

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DGAP-News: Deutsche EuroShop AG / Schlagwort(e): Vorläufiges
Ergebnis/Jahresergebnis
Deutsche EuroShop: Geschäftsergebnisse 2020 von Corona-Pandemie belastet -
Bilanzkennzahlen stabil

23.03.2021 / 18:15
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Deutsche EuroShop: Geschäftsergebnisse 2020 von Corona-Pandemie belastet -
Bilanzkennzahlen stabil

Hamburg, 23. März 2021 - Der Shoppingcenter-Investor Deutsche EuroShop hat
am Abend die vorläufigen und noch nicht testierten Ergebnisse des
Geschäftsjahres 2020 veröffentlicht. In diesen wird der Einfluss der
Corona-Pandemie auf das operative sowie das Bewertungsergebnis deutlich. Die
negativen Auswirkungen bestehen aktuell mit den weitgehenden Lockdowns auch
für das laufende Geschäftsjahr fort. Dennoch sieht der Vorstand die Deutsche
EuroShop weiter bilanziell und finanziell solide aufgestellt. Der stationäre
Handel erfreut sich weiter großer Beliebtheit. Nach den jeweiligen
Wiedereröffnungen von Geschäften waren dynamisch steigende Kundenfrequenzen
zu beobachten, auch wenn diese aufgrund der weiteren Beschränkungen noch
unterhalb des Niveaus von 2019 lagen.

Umsatzerlöse: 224,1 Mio. EUR (-3,2 %)

Die Umsatzerlöse im Konzern sanken im Geschäftsjahr um 3,2 % von 231,5 Mio.
EUR auf 224,1 Mio. EUR. Hier wirkten sich gesetzliche Regelungen in Polen zur
Abfederung der Auswirkungen der Corona-Pandemie seit Mitte März aus, die u.
a. das temporäre Aussetzen von Mietzahlungen für betroffene Mieter vorsahen
(-3,2 Mio. EUR). Soweit Mietzahlungsverpflichtungen gesetzlich nicht
ausgesetzt waren, wurden die Mieten in Schließungsphasen grundsätzlich
weiter vertragsgemäß in Rechnung gestellt.

EBIT: 161,2 Mio. EUR (-18,3 %)

Coronabedingt gewährte und erwartete Zugeständnisse bei aufgelaufenen
Mietforderungen wurden durch Wertberichtigungen und Ausbuchungen von
Forderungen berücksichtigt. Der Aufwand hieraus hat sich im Vergleich zum
Vorjahr deutlich auf 29,2 Mio. EUR (2019: 1,7 Mio. EUR) erhöht, wobei der Anteil
der insolvenzbedingten bzw. einzelwertberichtigten Forderungen sich dabei
auf 5,9 Mio. EUR belief. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit
161,2 Mio. EUR deutlich unter dem Vorjahr (197,5 Mio. EUR), was im Wesentlichen
auf die genannten coronabedingten Wertberichtigungen und Umsatzrückgänge
zurückzuführen ist.

EBT ohne Bewertung: 127,6 Mio. EUR (-21,8 %)

Das rückläufige EBIT und at-equity-Ergebnis sowie eine einmalige
Zinserstattung im Vorjahr im Zusammenhang mit Steuererstattungen bedingten
den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 163,1 Mio. EUR auf 127,6
Mio. EUR (-21,8 %). Dabei konnte der laufende Zinsaufwand um 5,5 Mio. EUR auf
43,7 Mio. EUR reduziert werden.

Bewertung: EPRA NTA sinkt um 11,6 % auf 37,38 EUR je Aktie

Das Bewertungsergebnis resultierte mit -427,6 Mio. EUR (i. Vj. -120,0 Mio. EUR)
aus der Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns nach IAS 40. Davon
entfielen -353,8 Mio. EUR (i. Vj. -94,2 Mio. EUR) auf die Bewertung des im
Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -73,8 Mio. EUR (i. Vj. -25,8
Mio. EUR) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity
bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die
Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um -10,7
% abgewertet (i. Vj. -2,9 %).

Das Bewertungsergebnis wurde von der Corona-Pandemie und den damit
einhergehenden substanziellen Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel
dominiert. Neben einem leicht gesunkenen Vermietungsstand von 95,4 % (-2,2
Prozentpunkte) wurde die Bewertung im Wesentlichen beeinflusst von im
Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter in Deutschland,
Investitionen in die Nachvermietung, Modernisierung und Positionierung des
Bestandsportfolios sowie von angepassten Erwartungen an die
Mietenentwicklung und längere Nachvermietungszeiträume.

Die neue und dem NAV nachfolgende Kennzahl "Netto-Sachanlagevermögen nach
EPRA" (EPRA NTA - Net Tangible Assets) lag zum 31. Dezember 2020 mit 37,38 EUR
je Aktie um 11,6 % unter dem Vorjahresniveau (42,30 EUR).

Konzernergebnis: -251,7 Mio. EUR, -4,07 EUR je Aktie

Bedingt durch das hohe negative Bewertungsergebnis ergab sich ein
Konzernverlust von -251,7 Mio. EUR nach einem Konzerngewinn von 112,1 Mio. EUR
im Vorjahr. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf -4,07 EUR (2019: 1,81 EUR).
Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich
insbesondere aufgrund der Wertberichtigungen auf Mietforderungen sowie des
Umsatzrückgangs deutlich auf 124,5 Mio. EUR bzw. 2,02 EUR je Aktie reduziert.

FFO: 123,3 Mio. EUR (-17,6 %), 2,00 EUR je Aktie

Die Funds from Operations (FFO) reduzierten sich von 149,6 Mio. EUR auf 123,3
Mio. EUR bzw. je Aktie um 0,42 EUR auf 2,00 EUR. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln
die FFO den aktuellen Anstieg der Mietaußenstände nicht wider, so dass
ergänzend die Analyse des Zahlungsverhaltens der Mieter, ausgedrückt in der
Collection Ratio, notwendig ist. Die Collection Ratio nach Mietreduzierungen
lag 2020 durchschnittlich bei 89,6 %.

Weiter solide Bilanzkennzahlen und Liquiditätsausstattung

Zum Jahresende waren 32,9 % (2019: 31,5 %) des langfristigen Vermögens
fremdfinanziert (Loan-to-Value, LTV). Bezogen auf den quotalen Anteil des
Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen ergibt sich
ein absolut und auch im Branchenvergleich weiter konservativer LTV von 35,8
% (2019: 33,7 %).

Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2020 waren für
durchschnittlich 5,1 Jahre zu 2,18 % p. a. gesichert. Die Deutsche EuroShop
unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 23 Banken
sowie Sparkassen und ist mit allen Finanzierungspartnern in dieser
fortgesetzt außergewöhnlichen Situation weiterhin in einem konstruktiven und
vertrauensvollem Dialog. Mitte 2021 stehen zwei Konzerndarlehen über
insgesamt 135,3 Mio. EUR zur Refinanzierung an. Für ein Darlehen über 65,2
Mio. EUR konnte eine Anschlussfinanzierung bereits abgeschlossen werden. Das
zweite Darlehen über 70,1 Mio. EUR befindet sich in der Endphase der
Verhandlungen. 2022 sind drei weitere Darlehen in Höhe von 226,0 Mio. EUR,
2023 ein Darlehen über 209,1 Mio. EUR, 2024 keine und 2025 ein Darlehen in
Höhe von 58,7 Mio. EUR zu prolongieren.

Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres
mit 2.314,8 Mio. EUR insbesondere aufgrund des negativen Konzernergebnisses um
286,7 Mio. EUR unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.601,5 Mio. EUR). Die
Eigenkapitalquote war mit 54,6 % (2019: 57,1 %) weiterhin sehr solide.

Die liquiden Mittel erhöhten sich zum Bilanzstichtag unter Berücksichtigung
der kurzfristigen Nutzung einer Kreditlinie (30 Mio. EUR) um 117,9 Mio. EUR auf
266,0 Mio. EUR.

Pandemie beeinträchtigt den stationären Einzelhandel weiter massiv

Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden nahezu flächendeckend von
behördlicher Seite auch zu Beginn des Jahres 2021 die weitreichenden
Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt. Wie im abgelaufenen
Geschäftsjahr wurde u.a. eine Schließung von Einzelhandelsgeschäften
verordnet, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im
Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken,
Bankdienstleistungen sowie für eine limitierte Anzahl weiterer Produkte und
Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.

Diese inzidenzbedingten Schließungsmaßnahmen belasten die wirtschaftliche
Situation der betroffenen Mieter weiter stark. Bei vielen Mietern war das
Weihnachtsgeschäft durch die Schließungen im Spätherbst und die erneuten
Schließungen ab Mitte Dezember 2020 sehr negativ beeinträchtigt. Staatliche
Unterstützungsprogramme konnten dies nicht bzw. nur in geringem Umfang
kompensieren. Aktuell sind 18 von 21 Shoppingcentern unseres Portfolios im
harten Lockdown, so dass erneut das Ostergeschäft deutlich beeinträchtigt
ist.

Die Bundesregierung hat, um die Folgen der Coronavirus-Pandemie abzumildern,
die Pflicht zur Insolvenzanmeldung unter bestimmten Umständen bis Ende April
2021 verlängert, aber dennoch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von
Mietpartnern.

Partnerschaftlicher Ansatz zur Schadensteilung mit den Mietern

Die Deutsche EuroShop ist über ihren Dienstleister, die ECE, kontinuierlich
im Gespräch mit den Mietern, um auch in dieser Phase der Pandemie schnell
tragfähige und partnerschaftliche Unterstützungsmaßnahmen zu vereinbaren. So
wurde u. a. Anfang 2021 den betroffenen Mietern der deutschen Shoppingcenter
ein Angebot zur Schadensteilung in Höhe der Hälfte der Nettokaltmiete
unterbreitet, beschränkt auf Schließungszeiträume seit Mitte Dezember 2020
und für 2021. Das DES-Management ist weiterhin der Überzeugung, dass ein
solches Vorgehen in dieser fortgesetzt herausfordernden Lage die beste Basis
für die Zukunft sowie einen gemeinsamen und nachhaltigen Geschäftserfolg
ist.

Pandemieverlauf lässt keine Prognose zu

Die Unsicherheiten für den Geschäftsbetrieb der Mieter in den DES-Centern,
für die Konjunktur und für das Konsumklima sind aufgrund der Corona-Pandemie
weiter sehr hoch. Die Auswirkungen werden insbesondere von der Dauer und dem
Ausmaß der Pandemie, der Wirkung der Impfstoffe sowie dem Impfstatus der
Bevölkerung, den weiteren behördlichen Auflagen, gesetzlichen Regelungen und
Stützungsmaßnahmen beeinflusst. Eine Einschätzung der negativen Auswirkungen
auf das operative Ergebnis und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr
2021 ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.

Der Vorstand erwartet jedoch, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne
Bewertungsergebnis) und die FFO aufgrund der im Vergleich zum ersten
Lockdown insgesamt stärkeren Betriebseinschränkungen und längeren
Geschäftsschließungen, die seit Mitte des 4. Quartals 2020 und für nahezu
das gesamte 1. Quartal 2021 andauern, unterhalb der Geschäftszahlen von 2020
liegen werden. Es wird dabei von einer deutlichen Stabilisierung der
Situation im 2. Quartal 2021 und insbesondere in der zweiten Jahreshälfte
ausgegangen. Eine neue Prognose wird abgegeben, sobald dies möglich ist.

Fortsetzung der konservativen Finanzierungsstrategie: 0,04 EUR je Aktie
Dividende geplant

Seit Wiedereröffnung der Geschäfte im Sommer 2020 konnte die Deutsche
EuroShop ihre Liquidität trotz der deutlich negativen Nachwirkungen des
ersten Lockdowns sowie der Auswirkungen der erneuten Geschäftsschließungen
seit Ende 2020 insgesamt stabil halten. Aufgrund der in den meisten
operativen Märkte weiter andauernden behördlichen Geschäftsschließungen
sowie bestehender und mittelfristig weiter zu erwartenden
Betriebsrestriktionen gilt es jedoch, bis zu einer nachhaltigen
Stabilisierung der Situation weiterhin sehr vorsichtig zu agieren.

Zur fortgesetzten Sicherung der Liquidität der Gesellschaft hat der Vorstand
daher beschlossen, der Hauptversammlung vorzuschlagen, aus dem nach
Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn nur
eine Dividende in Höhe von 4 % des Grundkapitals i.S.v. § 254 (1) AktG
(entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 EUR bzw. 0,04 EUR je Aktie)
auszuschütten und den Restbetrag des Bilanzgewinns (41.311.535,84 EUR) auf
neue Rechnung vorzutragen.

Ungeachtet der zuletzt coronabedingt ausgesetzten bzw. limitierten
Dividendenzahlungen beabsichtigen wir weiterhin, unsere sich an dem
nachhaltigen Geschäftserfolg orientierende und auf Kontinuität ausgerichtete
Dividendenpolitik nach Bewältigung der außergewöhnlichen Situation
fortzusetzen.

Vermietungsaktivitäten und Ausbau des Omni-Channel-Angebots

Im abgelaufenen Jahr konnten trotz Pandemie-Erschwernissen viele
Mietverträgen abgeschlossen bzw. verlängert werden, so dass die
durchschnittliche Mietvertragslaufzeit des Portfolios weiterhin fast
unverändert bei rund fünf Jahren liegt.

Bei der weiteren Entwicklung des Omni-Channel-Angebots wurden im letzten
Jahr ebenfalls Fortschritte gemacht. Dies ist insbesondere bei einem weiter
wachsenden Anteil des Onlinehandels aber auch zukünftigen
Geschäftsschließungsszenarien besonders wichtig. Aktuell sind in Deutschland
2,8 Mio. Produkte von 780 Stores an die Digital Mall angeschlossen.

Neben dem Wachstum des Onlinehandels zeigt die Pandemiekrise positiv
bestätigend und sehr deutlich, dass Konsumenten das Einkaufen in Shops und
in unseren attraktiven Shoppingcentern weiter sehr schätzen. Die
Besucherfrequenzen stiegen nach den Geschäftsöffnungen in den
Shoppingcentern - trotz vielfältiger weiterer Beschränkungen - jeweils
wieder schnell und deutlich an, auch wenn sie aufgrund der Pandemie noch
hinter den Niveaus von 2019 zurückblieben.

Kontinuität im Vorstand sichergestellt

Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG hat mit Wirkung zum 1. Januar 2022
Wilhelm Wellner für die Dauer von dreieinhalb Jahren bis Ende Juni 2025 als
Vorstand wiederbestellt. Wilhelm Wellner ist seit Juli 2015 Sprecher des
Vorstands.

Die Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2020 mit den endgültigen und
testierten Ergebnissen erfolgt im April 2021.

Internet-Übertragung der Telefonkonferenz

Die Deutsche EuroShop überträgt am Mittwoch, 24. März 2021 um 10:00 Uhr ihre
englischsprachige Telefonkonferenz live als Webcast im Internet unter
www.deutsche-euroshop.de/ir

Deutsche EuroShop - Die Shoppingcenter-AG

Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die
ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Das
SDAX-Unternehmen ist zurzeit an 21 Einkaufscentern in Deutschland,
Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Zum Portfolio gehören u.
a. das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt, die Altmarkt-Galerie in Dresden
und die Galeria Baltycka in Danzig.

Wesentliche Konzernkennzahlen

in Mio. EUR 01.01.-31.- 01- +/-
12.2020 .0-
1.-
-3-
1.-
12-
.2-
01-
9
Umsatzerlöse1 224,1 23- -3,-
1,- 2 %
5
EBIT 161,2 19- -18-
7,- ,3
5 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis2) 127,6 16- -21-
3,- ,8
1 %
EPRA3 Earnings6 124,5 15- -21-
8,- ,3
3 %
FFO 123,3 14- -17-
9,- ,6
6 %
Eigenkapitalquote in %4 54,6 57-
,1
LTV-Verhältnis in %5 32,9 31-
,5

in EUR 01.01.-31.- 01- +/-
12.2020 .0-
1.-
-3-
1.-
12-
.2-
01-
9
EPRA3 Earnings je Aktie6 2,02 2,- -21-
56 ,1
%
FFO je Aktie 2,00 2,- -17-
42 ,4
%
EPRA3 NTA je Aktie 37,38 42- -11-
,3- ,6
0 %
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61- 0,0
.7- %
83-
.5-
94
1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr
geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren
Vergleichbarkeit angepasst. 2 inklusive des Anteils
der auf die at-equity bilanzierten
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen
entfällt 3 European Public Real Estate Association 4
inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 5 Loan to
Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten
(Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu
langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties
und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 6 Die
EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine
einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener
Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung
hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 149,3 Mio. EUR bzw.
2,41 EUR je Aktie betragen. Erläuterungen zu
verwendeten Finanzkennzahlen sind abrufbar unter
[1]www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Servic
e/Glossar 1.
http://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations
/Service/Glossar

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Quelle: dpa-AFX